Renthub Logo
Home Icon

สรุปขั้นตอน "การประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี" ต้องทำอย่างไร ?

Author profile
BY
Natni P.
โพสต์เมื่อ
31 August 2023
สรุปขั้นตอน "การประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี" ต้องทำอย่างไร ?

บ่อยครั้งที่นักลงทุนมือเก๋าหลายๆ คน มักจะไปช้อนซื้ออสังหาฯ จากการประมูลทรัพย์ที่กรมบังคับคดี เพราะอสังหาฯ มักจะมีราคาที่ค่อนข้างถูกและนำไปสู่การสร้างผลกำไรได้ในอนาคตหากปล่อยเช่าหรือขายต่อ และสำหรับใครที่พึ่งเข้าวงการอสังหาริมทรัพย์หรือผู้คนทั่วไปที่ต้องการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี แต่ยังไม่รู้ว่าจะต้องเตรียมตัวอย่างไร ? และมีขั้นตอนการประมูลอย่างไรบ้างนั้น วันนี้ทางทีมงาน Renthub ก็ขอนำขั้นตอน "การประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี" ในแบบฉบับที่เข้าใจได้ง่ายๆ มาฝาก ซึ่งต้องขอแอบกระซิบเลยว่าหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ก็เป็นอีกหนึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประมูลด้วยเช่นกัน ซึ่งถ้าพร้อมแล้วเราไปพบกับข้อมูลที่ทางทีมงานได้ทำสรุปมาให้พร้อมๆ กันเลย

ทรัพย์สินขายทอดตลาดจากรมบังคับคดี คืออะไร ?

อันดับแรกเราต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่า “ทรัพย์สินขายทอดตลาดจากรมบังคับคดี” คืออะไร ? ซึ่งทรัพย์สินขาดทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ก็คือ... การนำทรัพย์สินไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืม และลูกหนี้ไม่สามารถคืนเงินได้ตามกำหนดจึงทำให้เกิดการฟ้องร้อง โดยทรัพย์สินของลูกหนี้ก็จะต้องถูกขายเพื่อนำเงินไปชดใช้หนี้ และกรมบังคับคดีจะมีหน้าที่นำสินทรัพย์ของลูกหนี้ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด ฯลฯ ออกมาประมูลขายตามคำตัดสินของศาลหรือที่เรียกว่าหมายเลขคดีแดง โดยทรัพย์สินที่กรมบังคับคดีนำออกมาขายทอดตลาดนั้น มีจุดประสงค์หลักๆ ก็คือนำเงินที่ได้รับจากการประมูลมาจ่ายหนี้ให้กับเจ้าหนี้ และราคาเปิดประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดนั้นกรมบังคับคดีมักจะตีต่ำกว่าราคาตามท้องตลาด ส่งผลให้นักลงทุนเกี่ยวกับอสังหาฯ หรือผู้คนทั่วไปมีความต้องการที่จะเข้าไปประมูลทรัพย์สินต่างๆ นั่นเอง

กฎระเบียบและข้อบังคับที่ควรรู้ก่อนไปประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี

  1. หากผู้เข้าร่วมการประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์สินได้แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลง เพิ่มหรือลดชื่อผู้ซื้อได้ ดังนั้นควรจะตรวจสอบรายชื่อผู้ประมูล พร้อมสำรวจตัวเองว่าหากซื้อได้แล้วจะสามารถชำระเงินตามกำหนดได้หรือไม่
  2. หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าร่วมการประมูลแทน จะต้องยื่นหนังสือมอบอำนาจก่อนเข้าร่วมการประมูล หากไม่มีหนังสือมอบอำนาจ จะถือว่าผู้นั้นเข้าร่วมประมูลในนามของตนเอง
  3. การประมูลราคาใช้วิธีให้ราคาด้วยปากเปล่า
  4. หากเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเห็นว่าการประมูลมีราคาต่ำเกินไป เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสามารถเพิกถอนทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้
  5. การประมูลราคาจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีขานราคาประมูล แล้วนับ 1 ถึง 3 แล้วเคาะไม้
  6. เมื่อการประมูลเริ่มขึ้นแล้ว คณะกรรมการกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้น ซึ่งการประมูลจะกำหนดไว้ที่ 4 ครั้ง หากการประมูลแต่ละครั้งไม่มีผู้ซื้อ ครั้งถัดไปจะลดราคาเริ่มต้นทีละ 10% ดังนี้
    - ครั้งที่ 2 ลดราคาเหลือ 90%
    - ครั้งที่ 3 ลดราคาเหลือ 80%
    - ครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ลดราคาเหลือ 70%
  7. หากผู้ประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์ได้ แต่ไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วน กรมบังคับคดีจะนำทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดใหม่ ถ้าการประมูลครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อน ผู้ซื้อเดิมจะต้องชำระเงินส่วนต่างของราคานั้น
  8. วันที่และช่วงเวลาในการเปิดประมูลถือได้ว่าเป็นเรื่องที่สำคัญเพราะไม่ได้มีการเปิดให้ประมูลตลอด ดังนั้นผู้ที่ต้องการจะเข้าร่วมการประมูล จึงควรจำวันและเวลาให้ดี

เตรียมหลักฐานในการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี

  • บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรประจำตัวข้าราชการ/บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมกับสำเนาและเขียนรับรองถูกต้องแล้ว 1 ฉบับ
  • กรณีที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล จะต้องมีเอกสารรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนออกให้ไม่เกิน 1 เดือน
  • หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทน จะต้องมีเอกสารดังนี้
    ⁠- กรณีบุคคลทั่วไป จะต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมกับสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับอำนาจเขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
    ⁠- กรณีนิติบุคคล จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคล สำเนาบัตรประจำตัวของผู้มีอำนาจในนิติบุคคล และสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจเขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
  • เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานกรมบังคับคดี เพื่อเป็นหลักประกันในการประมูล จำนวนเงินที่ต้องนำมาเป็นหลักประกัน สามารถแบ่งได้ตามหลักเกณฑ์ดังนี้
    - ⁠ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาท วางหลักประกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน
    - ราคาประเมิน 500,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 50,000 บาท
    - ราคาประเมิน 1,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 250,000 บาท
    - ราคาประเมิน 5,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 500,000 บาท
    - ราคาประเมิน 10,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 1,000,000 บาท
    - ราคาประเมิน 20,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 2,500,000 บาท
    - ราคาประเมิน 50,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 5,000,000 บาท
    - ราคาประเมิน 100,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 10,000,000 บาท
    - ราคาประเมิน 200,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกันตามที่ผู้ได้รับมอบหมายกำหนด

*** ยกเว้นผู้เข้าประมูลเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน เช่น เจ้าหนี้ตามคำสั่งศาล ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา คู่สมรสของลูกหนี้ที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้ว ที่ไม่ต้องวางหลักประกัน แต่หากทำการซื้อได้แล้วจะต้องวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คจำนวน 5% ของราคาเริ่มต้นในวันนั้น ***

สรุป 5 ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี

  1. ค้นหาทรัพย์สินที่ต้องการประมูล - เช่น บ้าน คอนโด อสังหาฯในรูปแบบต่างๆ โดยสามารถเข้าไปหาได้ในเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี (คลิก) หรือแอพพลิเคชั่น LED Property Plus ซึ่งจะสามารถเลือกจังหวัด อำเภอ ตำบล และประเภทของทรัพย์สินได้เลยทันที เมื่อเจอทรัพย์สินที่ถูกใจก็ควรที่จะต้องไปตรวจสอบสภาพทรัพย์สินด้วยตัวเอง (เพราะปฏิเสธไม่ได้เลยว่าทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินมือ 2 ที่อาจจะมีการทรุดโทรมไปตามเวลาหรือมีรูปภาพไม่ตรงปก) นอกจากนี้แล้วทางเว็บไซต์จะมีการบอกราคาประเมินของทรัพย์นั้นๆ ให้ทราบ รวมไปถึงแผนที่/วัน/เวลาในการประมูลและเงื่อนไขต่างๆ ที่ผู้สนใจจำเป็นจะต้องทราบ ทั้งจำนวนวงเงินหลักประกันและราคาเริ่มต้นในการประมูล
  2. ลงทะเบียน – ในวันที่จะทำการประมูลทรัพย์สินนั้น ผู้ประมูลจะต้องลงทะเบียนกับทางเจ้าหน้าที่ พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกันและทำสัญญาในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลและเข้าไปนั่งในสถานที่ที่จัดเตรียมไว้
  3. จ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น – ก่อนเริ่มการประมูล จะมีเจ้าหน้าที่มาอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบ และกำหนดราคาเริ่มต้นของทรัพย์ที่จะเปิดประมูล
  4. ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา – เมื่อเจ้าหน้าที่เปิดประมูลจะมีการกำหนดว่าจะเพิ่มราคาได้ครั้งละเท่าไหร่ และผู้ที่สนใจประมูลทรัพย์สินนั้นๆ ก็สามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้นหรือจะยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลท่านอื่นๆ ได้
  5. เจ้าหน้าที่เคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล - เมื่อทรัพย์สินถูกประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ตัวแทนโจทก์หรือจำเลย) หากไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะเคาะไม้ขายทรัพย์สินนั้นๆ ให้ผู้ชนะประมูล ซึ่งผู้ชนะประมูลก็จะต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

ขั้นตอนหลังการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี

  1. ทำสัญญาซื้อขาย – ผู้ที่ชนะการประมูลจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาที่ประมูล ณ วันที่ซื้อ หรือถ้าหากรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคาร ก็จะต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร จึงจะสามารถขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน
  2. โอนกรรมสิทธิ์ - หลังจากที่ผู้ชนะการประมูลชำระเงินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ให้ผู้ชนะการประมูลไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ประมูลได้จากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์
  3. ชำระค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ – ในการเข้าร่วมประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีจะมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ดังนี้
    - เงินวางมัดจำในการประมูล
    - เงินส่วนต่างหากประมูลได้
    - ค่าอากรแสตมป์
    - ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
    - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน
    - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน
    - ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน
    - ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

ซึ่งเมื่อการประมูลและชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ เรียบร้อยหมดแล้ว ก็ถือได้ว่าทรัพย์สินที่ประมูลได้มานั้นเป็นของคุณโดยสมบูรณ์แบบ และทั้งหมดนี้คือขั้นตอนการประมูลทรัพย์สินขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีที่ทีมงาน Renthub ได้นำมาฝาก และไว้โอกาศหน้าเราจะมีข้อมูลที่น่าสนใจอะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามพวกเราได้ที่ Renthub Blog : บทความที่รวบรวมทุก Lifestyle ของชาวหอพัก

RELATED ARTICLES

เปิดวิธี "เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ 2567" ทำเองได้ง่าย ๆ ไม่ยุ่งยาก

เปิดวิธี "เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ 2567" ทำเองได้ง่าย ๆ ไม่ยุ่งยาก

หากคุณเป็นอีกคนหนึ่งที่คิดว่าการเช็คราคาประเมินที่ดินเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก เราก็คงจะต้องขอบอกเลยว่าคุณคิด “ผิด” เพราะในปัจจุบันนี้กรมธนารักษ์และกรมที่ดินได้เปิดให้ประชาชนสามารถเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเอง โดยที่ไม่ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินให้เสียเวลาเหมือนในอดีต อีกทั้งเจ้าของหอพักหรือผู้ที่กำลังมองหาทำเลเพื่อสร้างหอพักอพาร์ทเม้นท์คุณก็สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้ด้วยตัวเองแบบง่าย ๆ ไม่กี่ขั้นตอน ดังต่อไปนี้...

โพสต์เมื่อ09 February 2024
อัปเดต "ภาษีธุรกิจให้เช่าหอพักอพาร์ทเม้นท์" ที่ผู้ประกอบการต้องรู้

อัปเดต "ภาษีธุรกิจให้เช่าหอพักอพาร์ทเม้นท์" ที่ผู้ประกอบการต้องรู้

สำหรับในบทความนี้ทางทีมงาน Renthub ได้นำข้อมูลเกี่ยวกับภาษีธุรกิจการให้เช่าหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ที่ต้องรู้มาฝาก เพื่อให้เจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์หรือผู้ที่มีแพลนจะเปิดกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์ได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีของธุรกิจประเภทนี้ได้ดีมากยิ่งขึ้น โดยข้อมูลทั้งหมดทีมงานฯ ได้นำมาจาก “กองกฎหมาย กรมสรรพากร” และถ้าพร้อมแล้ว เราไปพบกับ “ภาษีธุรกิจให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ที่ผู้ประกอบการต้องรู้” พร้อม ๆ กันเลย

โพสต์เมื่อ21 January 2024

POPULAR ARTICLE

"กฎหมายเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟ" ในอพาร์ทเม้นท์ เรื่องสำคัญที่ผู้เช่าต้องรู้!
Renthub Logo

บริษัท ซิมเปิ้ล มีเดีย จํากัด
เลขที่ 242, 244, 246 ชั้น 2 ห้องเลขที่ A210A ถนนวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร 10230
โทร. 02-105-4287

COPYRIGHT © 2019, ZIMPLE MEDIA CO.,LTD, ALL RIGHTS RESERVED.

FOLLOW UP

Facebook
Line
Youtube
Instagram