ค่าเสื่อมหอพัก คิดรวมในค่าเช่าหรือไม่ ? สิ่งที่เจ้าของหอพักควรรู้ก่อนตั้งราคา

หลายคนที่เพิ่งเริ่มทำหอพักหรือปล่อยเช่าห้องพัก มักตั้งราคาค่าเช่าจากต้นทุนที่มองเห็นชัดเจน เช่น ค่าผ่อนธนาคาร ค่าน้ำค่าไฟหรือค่าจ้างแม่บ้านทำความสะอาด แต่ยังมีอีกหนึ่งต้นทุนที่เจ้าของหอพักมักจะมองข้ามไป...ซึ่งนั่นก็คือ ค่าเสื่อมหอพัก ไม่ว่าจะเป็นความทรุดโทรมของตัวอาคาร เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในห้องพัก เพราะทรัพย์สินเหล่านี้ล้วนมีอายุการใช้งานและต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนใหม่ในวันข้างหน้า 

และถ้าฟังดูแบบผิวเผิน หลาย ๆ คน คงจะคิดว่า...ค่าเสื่อมหอพักเป็นเรื่องของทางบัญชี แต่จริง ๆ แล้วเรื่องนี้เป็นเรื่องที่กระทบกับกระเป๋าเงินเจ้าของหอโดยตรง เพราะถ้าตั้งราคาห้องเช่าโดยไม่เผื่อค่าเสื่อมเอาไว้เลย พอถึงวันที่เฟอร์นิเจอร์พัง แอร์เสีย หรือสีผนังหลุดล่อน เจ้าของหออาจต้องควักเงินซ่อมแซมทั้งก้อนโดยไม่มีเงินสำรองพอก็เป็นได้ ดังนั้นในบทความนี้ Renthub จะพาไปทำความเข้าใจว่า ค่าเสื่อมหอพักเกี่ยวข้องกับการตั้งค่าเช่าอย่างไร และมีอะไรที่เจ้าของควรนำมาคิดร่วมก่อนกำหนดราคาห้องพัก

 

ค่าเสื่อมหอพักคืออะไรกันแน่ ?

พูดง่าย ๆ ค่าเสื่อมหอพัก คือมูลค่าของทรัพย์สินในหอพักที่ลดลงไปตามการใช้งานและระยะเวลา ไม่ว่าจะเป็นตัวอาคาร เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าหรือระบบต่าง ๆ ภายในห้อง เพราะของทุกอย่างมีอายุการใช้งานของมัน แอร์ใช้ไปหลายปีก็เย็นน้อยลง เตียงกับตู้เสื้อผ้าใช้ไปนาน ๆ ก็โยกคลอน สีทาผนังก็ซีดจางไปตามกาลเวลา ซึ่งสิ่งเหล่านี้ไม่ได้พังในวันเดียว แต่ค่อย ๆ เสื่อมสภาพไปทีละนิด และเมื่อถึงจุดหนึ่งก็ต้องซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ ซึ่งนั่นคือค่าใช้จ่ายที่เจ้าของหอพักต้องแบกรับไม่ใช่ผู้เช่า

 

ค่าเสื่อมหอพัก ควรคิดรวมในค่าเช่าหรือแยกเก็บต่างหาก ?

คำตอบตรง ๆ คือ ควรคิดรวมอยู่ในค่าเช่าเสมอ เพียงแต่ไม่ต้องระบุแยกออกมาให้ผู้เช่าเห็นตรง ๆ ว่านี่คือค่าเสื่อม เพราะในทางปฏิบัติแทบไม่มีหอพักไหนเขียนแยกรายการนี้ในสัญญาเช่า โดยสิ่งที่เจ้าของหอพักควรทำจึงไม่ใช่การเขียนคำว่า “ค่าเสื่อม” เพิ่มลงในบิลค่าเช่า แต่คือคำนวณต้นทุนส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ตอนกำหนดราคาค่าเช่า เพื่อให้มีเงินเพียงพอสำหรับการซ่อมแซมและเปลี่ยนอุปกรณ์เมื่อถึงเวลา

ลองนึกภาพหอพักที่เปิดให้บริการมาหลายปี แต่ไม่เคยวางแผนเรื่องค่าเสื่อมเลย พอถึงช่วงที่เครื่องปรับอากาศหลายห้องเริ่มเสื่อมพร้อมกัน เฟอร์นิเจอร์เริ่มชำรุดหรือพื้นและพื้นที่ส่วนกลางต้องปรับปรุง เจ้าของอาจต้องควักเงินก้อนใหญ่ในเวลาเดียวกัน ซึ่งอาจกระทบกับกระแสเงินสดของกิจการได้ ในทางกลับกันหากนำค่าเสื่อมมาเป็นหนึ่งในต้นทุนสำหรับวางแผนค่าเช่าตั้งแต่แรก ก็จะช่วยให้เจ้าของสามารถกันเงินไว้สำหรับการซ่อมแซมและปรับปรุงทรัพย์สินในอนาคตได้อย่างเป็นระบบ ซึ่งเมื่อถึงเวลาต้องลงทุนก้อนใหญ่ ก็ไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดในครั้งเดียว

 

อะไรบ้างที่นับเป็นค่าเสื่อมหอพัก ?

ค่าเสื่อมหอพักไม่ได้มีแค่ตัวอาคารอย่างเดียว แต่ครอบคลุมแทบทุกอย่างที่เจ้าของลงทุนไว้ให้ผู้เช่าใช้งาน เช่น...

• โครงสร้างอาคาร ผนัง หลังคา พื้น ที่เสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน
• เครื่องใช้ไฟฟ้า แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น ที่ต้องเปลี่ยนหรือซ่อมเมื่อครบอายุการใช้งาน
• เฟอร์นิเจอร์ เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะเก้าอี้ ที่สึกหรอไปตามการใช้งานของผู้เช่าแต่ละรุ่น
• ระบบท่อและไฟฟ้า ท่อน้ำ สายไฟ ที่ต้องบำรุงรักษาเป็นระยะ
• สีและวัสดุตกแต่ง ที่ซีดจางหรือหลุดล่อนไปตามกาลเวลา

แต่ละรายการมีอายุการใช้งานไม่เท่ากัน แอร์อาจอยู่ได้ 8-10 ปี ในขณะที่สีทาผนังอาจต้องทาใหม่ทุก 3-5 ปี เจ้าของหอพักที่มืออาชีพจะรู้ว่าของแต่ละชิ้นมีรอบอายุเท่าไหร่ และเผื่อเงินไว้ล่วงหน้าให้เหมาะสม

 

วิธีคำนวณค่าเสื่อมหอพักแบบง่าย ๆ

สำหรับเจ้าของหอพักมือใหม่ การคำนวณค่าเสื่อมหอพักไม่จำเป็นต้องเริ่มจากสูตรบัญชีที่ซับซ้อนเสมอไป หากต้องการประเมินต้นทุนคร่าว ๆ สามารถดูจากราคาของทรัพย์สินและอายุการใช้งานที่คาดไว้ได้ก่อน

ตัวอย่าง

ซื้อเครื่องปรับอากาศราคา 15,000 บาท และคาดว่าจะใช้งานได้ประมาณ 10 ปี เมื่อนำ 15,000 บาท หารด้วย 10 ปี จะได้ต้นทุนเฉลี่ยประมาณ 1,500 บาทต่อปี หรือประมาณ 125 บาทต่อเดือน

จากนั้นก็สามารถคำนวณในลักษณะเดียวกันกับทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า เครื่องทำน้ำอุ่น หรือตู้เย็น แล้วนำตัวเลขมารวมกันเพื่อดูว่าในแต่ละเดือนควรเตรียมเงินไว้สำหรับการเปลี่ยนหรือปรับปรุงทรัพย์สินประมาณเท่าไร

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้เป็นเพียง การประเมินเพื่อวางแผนต้นทุนและกระแสเงินสด ไม่ใช่สูตรสำหรับคำนวณค่าเสื่อมทางภาษีโดยตรง เพราะการคิดค่าเสื่อมเพื่อจัดทำบัญชีหรือยื่นภาษีต้องใช้อัตราและหลักเกณฑ์ตามประเภทของทรัพย์สินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

 

ค่าเสื่อมหอพักเป็นหนึ่งในต้นทุนที่อาจจะมองเห็นได้ไม่ชัดเจนในแต่ละเดือน แต่เมื่อเวลาผ่านไปกลับมีผลต่อค่าใช้จ่ายของเจ้าของอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะอาคาร เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ล้วนมีอายุการใช้งานและต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนใหม่ในวันข้างหน้า ดังนั้นการตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสมจึงไม่ควรมองแค่ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน แต่ควรเผื่อต้นทุน ค่าเสื่อมหอพักและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาไว้ตั้งแต่เริ่มต้น เพื่อให้มีเงินสำรองสำหรับดูแลและเปลี่ยนทรัพย์สินเมื่อถึงเวลา การวางแผนต้นทุนตั้งแต่วันนี้จะช่วยให้เจ้าของหอพักบริหารกระแสเงินสดได้ดีขึ้นและลดโอกาสต้องควักเงินก้อนใหญ่เมื่ออุปกรณ์หลายอย่างเริ่มเสื่อมสภาพพร้อมกัน

 

และสำหรับเจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ท่านใด ที่ต้องการปล่อยเช่าห้องว่างและต้องการให้หอพักของคุณเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

บทความที่น่าสนใจ

: ทำความเข้าใจ "ค่าเสื่อมหอพัก" ฉบับเจ้าของกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์มือใหม่

: บริหารค่าเสื่อมหอพักอย่างไร ? พร้อมเทคนิคช่วยลดต้นทุนในระยะยาว

: ตั้งราคาค่าเช่าหอพักยังไง ? ให้คุ้มทุนและแข่งขันได้ในตลาด