เช็ก 7 ปัจจัยสำคัญ ก่อนตั้งราคาค่าเช่าหอพักอพาร์ทเม้นท์

คนที่พึ่งเริ่มทำธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ มักเจอคำถามเดียวกันอยู่เสมอ นั่นคือ "ควรตั้งราคาค่าเช่าหอพักเท่าไหร่ดี" ตั้งแพงไปก็กลัวห้องว่าง ตั้งถูกไปก็กลัวขาดทุน แถมยังไม่รู้ว่าราคาที่ตั้งไปนั้น เหมาะสมกับตลาดจริงหรือเปล่า ? ซึ่งในความจริงแล้ว การตั้งราคาค่าเช่าหอพักไม่ใช่เรื่องของการเดาสุ่มแต่มีปัจจัยที่จับต้องได้และวัดผลได้ ซึ่งถ้าเจ้าของหอพักเข้าใจปัจจัยเหล่านี้ดี ก็จะสามารถตั้งราคาที่ทั้งแข่งขันได้ในตลาดและยังคงทำกำไรได้อีกด้วย ซึ่งในวันนี้ Renthub เลยจะขอพาไปเช็กทีละข้อ ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องพิจารณาก่อนตั้งราคาค่าเช่าหอพักของคุณ

 

1. ทำเลที่ตั้งของหอพัก

ทำเลคือปัจจัยอันดับหนึ่งที่ส่งผลต่อการตั้งราคาค่าเช่าหอพักมากที่สุด หอพักที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้รถไฟฟ้าหรือใกล้แหล่งงานอย่างนิคมอุตสาหกรรม ย่อมมีความต้องการเช่าสูงกว่าหอพักที่อยู่ไกลออกไป ให้คุณลองสำรวจดูว่าหอพักของคุณอยู่ห่างจากจุดสำคัญเหล่านี้แค่ไหน ? เดินทางสะดวกหรือไม่ ? มีรถสาธารณะผ่านหรือเปล่า ? เพราะยิ่งทำเลดีเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีเหตุผลที่จะตั้งราคาค่าเช่าหอพักให้สูงขึ้นได้ตามความสะดวกที่ผู้เช่าจะได้รับ

 

2. ราคาตลาดของหอพักใกล้เคียง

ก่อนตั้งราคา อย่าลืมออกไปสำรวจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในรัศมีใกล้เคียงกันก่อน ว่าห้องขนาดใกล้เคียงกัน สิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายกัน เขาปล่อยเช่ากันที่ราคาเท่าไหร่ ? ซึ่งการเช็กราคาตลาดจะช่วยให้เห็นภาพรวมว่าราคาค่าเช่าหอพักในย่านนั้นอยู่ในช่วงไหน ถ้าตั้งราคาสูงกว่าตลาดมากเกินไปโดยไม่มีจุดขายที่ชัดเจน ห้องอาจว่างนาน แต่ถ้าตั้งราคาต่ำกว่าตลาดมากเกินไป ก็อาจทำให้ขาดทุนโดยไม่จำเป็น

 

3. ขนาดห้องและสภาพห้อง

ขนาดห้อง รูปแบบห้อง ไม่ว่าจะเป็น Studio, 1 Bedroom หรือ 2 Bedroom รวมถึงสภาพของห้องพัก ล้วนมีผลต่อการกำหนดค่าเช่า โดยห้องที่ได้รับการดูแลอย่างดีหรือเพิ่งรีโนเวทใหม่ มีพื้นและผนังอยู่ในสภาพดี รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ที่ยังใหม่และพร้อมใช้งาน ก็สามารถตั้งค่าเช่าได้สูงกว่าห้องที่มีขนาดใกล้เคียงกันแต่สภาพเก่าหรือมีจุดที่ต้องซ่อมแซม

 

4. สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการเสริม

สิ่งอำนวยความสะดวกก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับหอพัก ไม่ว่าจะเป็นลิฟต์ ที่จอดรถ กล้องวงจรปิด Wi-Fi เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญหรือระบบคีย์การ์ด ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนช่วยให้ผู้เช่าใช้ชีวิตได้สะดวกและรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น จึงสามารถนำมาเป็นจุดขายและใช้ประกอบการกำหนดค่าเช่าได้ โดยเฉพาะหอพักที่อยู่ในทำเลแข่งขันสูง การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ผู้เช่าอาจช่วยสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งได้ และทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าค่าเช่าที่จ่ายไปมีความคุ้มค่ามากขึ้น

 

5. ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดูแลหอพัก

การตั้งราคาค่าเช่าหอพักที่ดีต้องไม่ลืมคำนวณต้นทุนที่แท้จริงด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนธนาคาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าจ้างพนักงานดูแล ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ค่าเสื่อมหอพักหรือแม้แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะหากตั้งราคาค่าเช่าโดยไม่คำนึงถึงต้นทุนเหล่านี้ อาจทำให้ดูเหมือนมีรายได้เข้ามา แต่จริง ๆ แล้วกำไรน้อยมากหรือถึงขั้นขาดทุนสะสมโดยไม่รู้ตัว ดังนั้นก่อนตั้งราคาทุกครั้ง ควรลองคำนวณจุดคุ้มทุนให้ชัดเจนก่อนเสมอ

 

6. กลุ่มเป้าหมายผู้เช่า

หอพักแต่ละแห่งมีกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน เช่น นักศึกษา พนักงานออฟฟิศหรือแรงงานในโรงงาน ซึ่งแต่ละกลุ่มมีกำลังซื้อและความคาดหวังต่อห้องพักไม่เหมือนกัน ดังนั้นการเข้าใจกลุ่มเป้าหมายจะช่วยให้ตั้งราคาค่าเช่าหอพักได้ตรงจุดมากขึ้น เช่น ถ้ากลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาที่มีงบจำกัด การตั้งราคาสูงเกินไปอาจทำให้ห้องว่างนาน แต่ถ้าเป็นกลุ่มพนักงานออฟฟิศที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ก็อาจยอมจ่ายในราคาที่สูงกว่าได้

 

7. ฤดูกาลและช่วงเวลาของปี

หลายคนอาจไม่ทันคิดว่า "ช่วงเวลา" ก็มีผลต่อการตั้งราคาค่าเช่าหอพักเช่นกัน โดยเฉพาะหอพักใกล้มหาวิทยาลัยที่มักมีความต้องการสูงในช่วงเปิดเทอมใหม่ หรือหอพักใกล้แหล่งงานที่อาจมีความต้องการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลจ้างงาน ซึ่งการปรับราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับช่วงเวลาที่มีดีมานด์สูงหรือต่ำ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าห้องได้เร็วขึ้น และรักษาอัตราการเข้าพักให้อยู่ในระดับที่ดีตลอดทั้งปี

 

การตั้งราคาค่าเช่าหอพักไม่มีสูตรสำเร็จที่ใช้ได้กับทุกแห่ง เพราะต้องดูหลายเรื่องประกอบกัน ทั้งทำเล ราคาหอพักในละแวกเดียวกัน สภาพห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ต้นทุนการดูแล รวมถึงกลุ่มผู้เช่าและช่วงเวลาที่เปิดให้เช่า หากเจ้าของหอพักนำปัจจัยเหล่านี้มาวิเคราะห์ร่วมกัน ก็จะช่วยให้กำหนดราคาได้เหมาะสมมากขึ้น ไม่สูงจนผู้เช่าตัดสินใจยาก และไม่ต่ำจนกระทบรายได้ของกิจการ ดังนั้นลองนำทั้ง 7 ปัจจัยที่ได้กล่าวไปข้างต้น ไปปรับใช้ให้เข้ากับหอพักของคุณดู แล้วจะรู้เลยว่าการตั้งราคาค่าเช่าหอพักให้เหมาะสม ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด และสำหรับเจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ท่านใด ที่ต้องการปล่อยเช่าห้องว่างและต้องการให้หอพักของคุณเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

: 7 เทคนิคเขียนประกาศหอพัก เพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วกว่าเดิม

: Checklist สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนจดทะเบียนหอพักให้ถูกกฎหมาย

: คู่มือเปิดหอพัก! สร้างหอพักอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ? รวมมาตรฐานอาคารที่ควรรู้

: ค่าเสื่อมหอพัก คิดรวมในค่าเช่าหรือไม่ ? สิ่งที่เจ้าของหอพักควรรู้ก่อนตั้งราคา

อ่านบทความเกี่ยวกับ “เจ้าของหอพัก” เพิ่มเติม คลิก