เจ้าของหอไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไรได้บ้าง ?

ย้ายออกมาตั้งนานแล้ว ห้องก็ทำความสะอาดเรียบร้อยแล้ว กุญแจก็คืนครบแล้ว แต่! เงินประกันที่จ่ายไปตอนเข้าอยู่ยังไม่เข้าบัญชีสักที ทักไปถามก็ได้คำตอบวนเวียนว่า "รอก่อนนะ" หรือ "เดี๋ยวโอนให้" ซึ่งถ้าคุณกำลังเจอเรื่องแบบนี้อยู่ Renthub ต้องขอบอกก่อนเลยว่าปัญหานี้คุณไม่ได้เจอคนเดียว เพราะเรื่องเงินประกันเป็นหนึ่งในปัญหาที่ผู้เช่าร้องเรียนกันมากติดอันดับ และในวันนี้เราเลยรวบรวมข้อมูลสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้เกี่ยวกับการทวงเงินประกันหอพักมาฝาก ซึ่งจะมีรายละเอียดอะไรบ้างนั้น เราไปติดตามพร้อม ๆ กันเลย

 

เงินประกันคืออะไร และเจ้าของหอหักได้เมื่อไหร่ ?

เงินประกันคือเงินที่ผู้เช่าวางไว้กับเจ้าของห้องตอนทำสัญญา เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะดูแลห้องและจ่ายค่าใช้จ่ายครบ ส่วนใหญ่เจ้าของหอจะเก็บเทียบเท่าค่าเช่า 1-2 เดือน และเมื่อสัญญาสิ้นสุดและย้ายออกแล้ว เจ้าของหอมีสิทธิ์หักเงินประกันได้ เฉพาะกรณีที่มีเหตุผลรองรับ เช่น...

• ค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่ยังค้างชำระ
• ความเสียหายของห้องหรือทรัพย์สิน ที่เกินจากการใช้งานตามปกติ
• ค่าปรับ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า
• รอยคราบตอกตะปู/เจาะผนัง โดยไม่ได้รับอนุญาต
• คราบสกปรกฝังแน่น เช่น คราบน้ำมัน คราบสัตว์เลี้ยง คราบที่เกิดจากการไม่รักษาความสะอาดเป็นระยะเวลานาน

และในส่วนที่เจ้าของหอพักไม่มีสิทธิ์และไม่สามารถหักเงินประกันได้ ก็เช่น...

• สีผนังหมองลง/ซีดจาง ตามกาลเวลา
• อุปกรณ์เสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน เช่น หลอดไฟไส้ขาดตามอายุ, ก๊อกน้ำยางเสื่อมตามเวลา, เครื่องปรับอากาศทำงานเสื่อมลง
• คราบฝุ่นหรือความสกปรกระดับทั่วไป ที่สามารถทำความสะอาดออกได้ด้วยการทำความสะอาดปกติ
• ความเสียหายจากปัจจัยภายนอกห้อง เช่น ท่อน้ำส่วนกลางของอาคารรั่วซึมลงมาใส่ห้อง

 

สิทธิ์ผู้เช่าที่ควรรู้ ก่อนเริ่มทวงเงินประกัน : ข้อมูลที่จะช่วยให้คุณมั่นใจขึ้นเวลาคุยกับเจ้าของหอ

การริบหรือหักเงินประกันโดยไม่เป็นธรรมเป็นหนึ่งในปัญหาที่ผู้เช่าพบบ่อย มักเกิดจากเจ้าของไม่ชี้แจงความเสียหายจริง หรือหักเงินโดยไม่มีหลักฐานรองรับ

กฎหมายฉบับล่าสุดที่เกี่ยวข้องคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568) ซึ่งควบคุมผู้ให้เช่าห้องพัก บ้าน อาคารชุด หรืออพาร์ตเมนต์ ที่มีห้องให้เช่ารวมตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ลดลงจาก 5 หน่วยในประกาศฉบับเดิม พ.ศ. 2562)

สิทธิ์สำคัญของผู้เช่า

• ระยะเวลาคืนเงินประกัน : หากห้องไม่เสียหาย เจ้าของต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืน
• การหักเงินประกัน : หักได้เฉพาะความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานจริงของผู้เช่า และต้องคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน ส่วนความเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ เจ้าของหักไม่ได้ ควรขอให้เจ้าของแสดงหลักฐานความเสียหาย เช่น รูปถ่ายเปรียบเทียบก่อน-หลังย้าย หรือใบเสร็จ/ใบเสนอราคาซ่อม และถ่ายรูปห้องของคุณไว้ตั้งแต่วันย้ายเข้า-ออกด้วย
• เพดานเงินประกัน : เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า ต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

ที่พักของคุณอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับไหน ?

ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน ห้องพัก อพาร์ตเมนต์ หรือห้องชุด ที่มีให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักและโรงแรมที่มีกฎหมายเฉพาะกำกับ
และถ้าหากคุณเช่าคอนโดจากเจ้าของห้องโดยตรง ลองสอบถามว่าเจ้าของมีห้องให้เช่ากี่หน่วย เพราะหากไม่ถึงเกณฑ์ ประกาศนี้จะไม่ครอบคลุม แต่สัญญาเช่าของคุณยังมีผลตามกฎหมายทั่วไป

 

หากเจ้าของไม่คืนเงินตามกำหนด สามารถร้องเรียน สคบ. ได้ที่สายด่วน 1166

 

เจ้าของหอไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไรได้บ้าง ?

หากย้ายออกจากหอพักแล้ว แต่เจ้าของหอยังไม่คืนเงินประกัน อย่าเพิ่งถอดใจ เพราะผู้เช่าสามารถติดตามทวงถามและดำเนินการตามสิทธิของตัวเองได้ ตั้งแต่การรวบรวมหลักฐาน ส่งหนังสือทวงถาม ไปจนถึงการร้องเรียนหรือฟ้องร้องตามกฎหมาย โดยมีขั้นตอนที่ควรทำดังนี้

1. เก็บหลักฐานทั้งหมดให้ครบก่อน

ก่อนเริ่มทวงเงินประกันคืน สิ่งสำคัญคือการรวบรวมหลักฐานที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน เพื่อใช้ยืนยันว่าคุณเป็นผู้เช่าจริง ชำระเงินประกันไปเท่าไร และได้ส่งมอบห้องคืนแล้วเมื่อใด โดยหลักฐานที่ควรเตรียม ได้แก่...

• สัญญาเช่าที่มีลายเซ็นของคู่สัญญา
• ใบเสร็จหรือสลิปโอนเงินประกัน
• รูปถ่ายหรือวิดีโอสภาพห้องตอนย้ายเข้าและย้ายออก
• ข้อความแชตหรืออีเมลที่พูดคุยกับเจ้าของหอ
• หลักฐานการแจ้งย้ายออกล่วงหน้า หากมี
• หลักฐานการส่งมอบกุญแจและคืนห้อง หากมี

หากตอนย้ายออกไม่ได้ถ่ายรูปห้องเก็บไว้ ก็ไม่ต้องกังวลจนเกินไป ลองตรวจสอบรูปเก่าที่เคยถ่ายไว้หรือรูปที่เคยส่งให้เจ้าของหอ รวมถึงข้อความที่เกี่ยวข้องกับสภาพห้องและการคืนเงินประกัน เพราะหลักฐานเหล่านี้อาจช่วยประกอบการพิจารณาข้อพิพาทได้

2. ทวงเงินประกันอย่างสุภาพผ่านช่องทางที่มีหลักฐาน

เมื่อเตรียมหลักฐานแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการติดต่อเจ้าของหอเพื่อขอเงินประกันคืน โดยแนะนำให้ใช้ช่องทางที่สามารถเก็บข้อความไว้ได้ เช่น LINE อีเมล หรือข้อความผ่านช่องทางออนไลน์อื่น ๆ แทนการพูดคุยด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว

ข้อความที่ส่งควรระบุวันที่ย้ายออก จำนวนเงินประกันที่ต้องการขอคืนและวันที่ต้องการให้ดำเนินการให้ชัดเจน ซึ่งถ้าเจ้าของหอแจ้งว่าจะหักค่าเสียหาย ก็ควรขอรายละเอียดรายการที่หักและหลักฐานประกอบ เพื่อให้ตรวจสอบได้ว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวเกิดขึ้นจริง

ตัวอย่างข้อความทวงเงินประกัน

“เรียนคุณ... ดิฉันได้ย้ายออกจากห้องเลขที่... และส่งมอบห้องคืนเมื่อวันที่... โดยมีเงินประกันจำนวน... บาท จึงขอสอบถามกำหนดการคืนเงินประกัน และขอความกรุณาดำเนินการคืนภายในวันที่... หากมีรายการหักค่าเสียหาย รบกวนแจ้งรายละเอียดพร้อมหลักฐานประกอบด้วยค่ะ ขอบคุณค่ะ”

การสื่อสารอย่างสุภาพและชัดเจนช่วยลดโอกาสเกิดความขัดแย้ง และยังทำให้มีหลักฐานว่าคุณได้ติดตามทวงถามเงินประกันไปแล้ว หากภายหลังจำเป็นต้องดำเนินการในขั้นตอนอื่น

3. ส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ

หากติดต่อผ่านแชตแล้วไม่ได้รับคำตอบ หรือเจ้าของหอยังไม่คืนเงินโดยไม่มีคำชี้แจงที่ชัดเจน คุณสามารถส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการได้ โดยอาจส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ของเจ้าของหอหรือผู้ให้เช่า เพื่อให้มีหลักฐานเกี่ยวกับการส่งหนังสือ

เนื้อหาในหนังสือควรระบุชื่อคู่กรณี ที่อยู่หรือห้องเช่าที่เกี่ยวข้อง จำนวนเงินประกันที่เรียกร้อง เหตุผลที่ขอคืนเงิน วันที่ส่งมอบห้องคืน และกำหนดเวลาที่ต้องการให้ชำระเงิน โดยกำหนดเวลาให้เหมาะสมกับข้อเท็จจริงและเงื่อนไขทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ระยะเวลา 7–15 วันอาจใช้เป็นแนวทางในการกำหนดเวลาได้ในบางกรณี แต่ไม่ใช่ระยะเวลาบังคับที่ใช้กับทุกข้อพิพาท

หลังส่งหนังสือแล้ว ควรเก็บสำเนาหนังสือ ใบเสร็จไปรษณีย์และหลักฐานการนำจ่ายไว้ให้ครบ เพราะอาจเป็นประโยชน์หากต้องร้องเรียนหรือดำเนินคดีต่อไป

4. ร้องเรียนต่อ สคบ. หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

หากทวงถามแล้วแต่ยังไม่ได้รับเงินคืน คุณสามารถพิจารณาร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ หากกรณีเช่าที่พักของคุณอยู่ในขอบเขตอำนาจหน้าที่ของหน่วยงานดังกล่าว โดยสามารถติดต่อสายด่วน สคบ. โทร. 1166 หรือยื่นเรื่องผ่านเว็บไซต์ ระบบร้องทุกข์ออนไลน์ของ สคบ.

ทั้งนี้ก่อนยื่นเรื่อง ควรเตรียมสัญญาเช่า หลักฐานการชำระเงินประกัน รูปถ่ายสภาพห้อง ข้อความที่ใช้ทวงถาม และหนังสือทวงถามหากมี เพื่อให้เจ้าหน้าที่พิจารณาข้อเท็จจริงได้สะดวกขึ้น

สำหรับหอพักที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ผู้เช่าสามารถสอบถามหน่วยงานที่กำกับดูแลหอพักในพื้นที่เกี่ยวกับแนวทางดำเนินการได้ด้วย ทั้งนี้การใช้กฎหมายและช่องทางร้องเรียนจะขึ้นอยู่กับประเภทที่พักและลักษณะของข้อพิพาท

5. ฟ้องศาลเพื่อเรียกเงินประกันคืน

หากดำเนินการตามขั้นตอนข้างต้นแล้วแต่ยังไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้เช่าอาจพิจารณาฟ้องศาลเพื่อเรียกเงินประกันคืน โดยต้องมีหลักฐานแสดงสิทธิเรียกร้องและข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง เช่น สัญญาเช่า หลักฐานการชำระเงิน หลักฐานการคืนห้อง และข้อความที่ใช้ติดตามทวงถาม

ในกรณีที่ข้อพิพาทเข้าข่ายคดีผู้บริโภค ผู้เช่าสามารถดำเนินคดีด้วยตนเองได้โดยไม่จำเป็นต้องมีทนายความเสมอไป อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบลักษณะคดีและขั้นตอนที่เกี่ยวข้องก่อน หากไม่แน่ใจ สามารถปรึกษาทนายความหรือหน่วยงานให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายเพื่อประเมินแนวทางที่เหมาะสมได้

 

เจ้าของหอหักเงินประกันแบบไหน ถึงเรียกว่าไม่เป็นธรรม ?

สังเกตง่าย ๆ หากเจอกรณีต่อไปนี้ คุณสามารถขอคำชี้แจงและโต้แย้งการหักเงินประกันได้ หากเห็นว่าไม่มีเหตุผลหรือไม่สอดคล้องกับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง

• หักเงินโดยไม่ชี้แจงรายละเอียด หรือไม่มีหลักฐานที่เพียงพอให้ตรวจสอบความเสียหายและค่าใช้จ่าย
• หักค่าความเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ เช่น สีผนังซีดจางตามอายุการใช้งาน ซึ่งไม่ใช่ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า
• เรียกเก็บค่าทำความสะอาดหรือค่าซ่อมสูงเกินจริง เมื่อเทียบกับงานที่ต้องทำและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง
• หักเงินประกันเกินกว่าความเสียหายที่เกิดขึ้น เช่น ห้องมีความเสียหายเพียงบางจุด แต่กลับหักเงินในจำนวนที่ไม่สัมพันธ์กับค่าใช้จ่ายในการซ่อม
• ไม่คืนเงินประกันทั้งที่ไม่มีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด และไม่มีค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือเหตุอื่นที่มีสิทธิหักเงินตามกฎหมายและสัญญา

 

วิธีป้องกัน ไม่ให้ปัญหาเงินประกันเกิดซ้ำ

ทางที่ดีที่สุดคือป้องกันตั้งแต่ก่อนย้ายเข้าอยู่ เพราะการเตรียมหลักฐานให้ครบตั้งแต่วันแรกจะช่วยลดโอกาสเกิดข้อโต้แย้งเรื่องความเสียหายและการคืนเงินประกันในวันที่ย้ายออกได้

1. อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด โดยเฉพาะเงื่อนไขเกี่ยวกับเงินประกัน การหักค่าเสียหาย การคืนเงิน และการแจ้งย้ายออก หากมีข้อสงสัยควรสอบถามเจ้าของหอให้ชัดเจนก่อนลงนาม
2. ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องตอนเข้าอยู่ให้ครบทุกมุม รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และรอยขีดข่วนหรือจุดชำรุดที่มีอยู่ก่อนแล้ว เพื่อใช้เป็นหลักฐานเปรียบเทียบตอนย้ายออก
3. ทำแบบฟอร์มตรวจรับสภาพห้องร่วมกับเจ้าของหอ ระบุจุดชำรุดเดิมให้ชัดเจน พร้อมให้ทั้งสองฝ่ายลงนามรับทราบและเก็บสำเนาไว้เป็นหลักฐาน
4. เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง ควรโอนเงินผ่านบัญชีเพื่อให้ตรวจสอบย้อนหลังได้ หากจำเป็นต้องจ่ายเป็นเงินสด ควรขอใบเสร็จหรือหลักฐานยืนยันการรับเงิน รวมถึงเก็บสลิปเงินประกันและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไว้ให้ครบ
5. แจ้งย้ายออกล่วงหน้าตามเงื่อนไขในสัญญา โดยใช้ช่องทางที่สามารถเก็บหลักฐานได้ เช่น LINE หรืออีเมล และบันทึกข้อความตอบรับจากเจ้าของหอไว้ด้วย
6. ตรวจสภาพห้องร่วมกับเจ้าของหอตอนย้ายออก หากทำได้ ควรตรวจสอบห้องและบันทึกสภาพห้องร่วมกัน พร้อมถ่ายรูปหรือวิดีโอหลังขนย้ายทรัพย์สินออกเรียบร้อยแล้ว รวมถึงเก็บหลักฐานการคืนกุญแจและส่งมอบห้องไว้ด้วย

เมื่อเตรียมหลักฐานเหล่านี้ไว้ตั้งแต่ต้น หากเกิดปัญหาเรื่องการหักเงินประกันหรือการคืนเงินล่าช้า คุณก็จะมีข้อมูลที่ช่วยยืนยันสภาพห้องและสิ่งที่ตกลงกันไว้ได้ชัดเจนขึ้น

 

รายละเอียดข้างต้นทั้งหมดที่เราได้กล่าวไป คงจะเป็นประโยชน์ให้กับผู้ที่กำลังประสบกับปัญหาเจ้าของหอพักไม่ยอมคืนเงินประกันได้ไม่มากก็น้อย ซึ่งถ้าใครที่กำลังประสบกับปัญหานี้อยู่ อันดับแรกให้คุณค่อย ๆ ตั้งสติ และเริ่มจากเก็บหลักฐานให้ครบ ทวงเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งหนังสือทวงถาม ส่งเรื่องร้องเรียน สคบ. และหากจำเป็นก็สามารถยื่นเรื่องฟ้องศาล โดยทุก ๆ ขั้นตอนสามารถทำได้ด้วยตัวเอง ไม่ได้ยุ่งยากแบบที่หลาย ๆ คนคิด ทั้งนี้การมีหลักฐานที่ชัดเจนคือหัวใจสำคัญที่สุดในการรักษาสิทธิของตัวเอง

ส่วนครั้งหน้าที่ต้องหาห้องใหม่ ลองค้นหาที่พักในเว็บไซต์ Renthub แล้วอย่าลืมอ่านรายละเอียดและเงื่อนไขเรื่องเงินประกันให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจเช่า เพื่อให้การเช่าห้องครั้งต่อไปสบายใจได้ทั้งตอนย้ายเข้าและวันที่ต้องย้ายออก