สำหรับใครที่มีแพลนจะซื้อหรือขายที่ดินเพื่อสร้างหอพัก/อพาร์ทเม้นท์อยู่ล่ะก็ บทความนี้ทางทีมงาน Renthub ก็ได้นำข้อมูลเกี่ยวกับ “สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” มาฝาก ว่าองค์ประกอบสำคัญภายในสัญญานั้นจะต้องมีอะไรบ้าง ? หรือมีขั้นตอนการเขียนอย่างไร ? เพื่อให้ทั้งตัวผู้ที่จะขายหรือผู้ที่จะซื้อได้รับความเป็นธรรมกันทั้ง 2 ฝ่าย ดังนั้นเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เราไปพบกับข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับองค์ประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อสร้างหอพัก/อพาร์ทเม้นท์พร้อมๆ กันเลย
สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ?
อันดับแรกเราจะขอพาคุณไปทำความรู้จักกับสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน โดยสัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ถูกร่างขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะถือว่าเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขายจริงๆ โดยจะมีการวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน ว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกันตามระยะเวลาที่ระบุไว้ภายในสัญญา อีกทั้งยังเป็นการแสดงเจตนาของผู้ที่จะขายว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นในช่วงเวลาที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา
องค์ประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย
1.รายละเอียดการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย
รายละเอียดในส่วนนี้มักจะเป็นบริเวณส่วนหัวของสัญญา โดยจะทำการบันทึกข้อมูลเกี่ยวกับวัน เวลาและสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นมา ซึ่งถ้าไม่มีการกำหนดวันเวลาเริ่มต้นในตัวสัญญา ก็จะให้ถือว่าเริ่มนับผลตั้งแต่วันที่ใบสัญญาฉบับนี้ปรากฎขึ้น
2.ข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
โดยรายละเอียดในส่วนนี้จะประกอบไปด้วย ชื่อ – นามสกุล/อายุ/ที่อยู่ของผู้จะซื้อและผู้จะขาย โดยอาศัยรายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชน ซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาฯ อีกทั้งในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินเรื่องแทน ก็จะต้องมีการระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจและวันที่ที่ลงนามในหนังสือมอบอำนาจลงไปด้วยในส่วนนี้
3.รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
รายละเอียดในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาฯ ที่จะซื้อขายกัน พร้อมกับคำรับรองของผู้จะขายว่าอสังหาฯที่นั้นๆ ไม่มีภาระผูกพันใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งตัวอย่างรายละเอียดของอสังหาฯ ก็เช่น ชื่อโครงการอาคารชุด, เลขทะเบียนอาคารชุด, เลขที่โฉนดที่ดิน, ตำแหน่งที่ของโครงการ, เลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.), บ้านเลขที่, ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ขนาดเนื้อที่และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นต้น
4.ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน
รายละเอียดในส่วนต่อมาก็คือ “ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน” ซึ่งจะต้องมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกับมีการแจกแจงไว้อย่างชัดเจนว่าราคาจะซื้อจะขายมีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำเป็นจำนวนเงินกี่บาท จะต้องชำระเป็นเงินสดหรือชำระผ่านเช็ค(ถ้าชำระผ่านเช็คจะต้องระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค และวันที่/จำนวนเงินที่สั่งจ่าย) อีกทั้งในกรณีที่ซื้อขายแบบเงินผ่อน ภายในสัญญาจะต้องระบุว่ารวมเงินดาวน์แล้วเป็นจำนวนกี่บาท ? แบ่งผ่อนชำระเป็นกี่งวด ? งวดละกี่บาท กำหนดชำระทุกวันที่เท่าไหร่ ? เป็นต้น
5.การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับรายละเอียดในส่วนนี้ก็คือ ภายในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุวันที่และสถานที่ที่จะมีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงต้องระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย อาทิเช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อีกทั้งต้องกำหนดให้ชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะขายหรือผู้จะซื้อ ใครเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายในส่วนต่างๆ และคิดเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ?
6.รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ในส่วนนี้จะมีการระบุว่าผู้จะซื้อจะสามารถทำการเข้าตรวจสอบทรัพย์สินก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อไหร่ ? และเมื่อทำการตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาฯ จึงจะดำเนินไปสู่ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป รวมทั้งระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบอสังหาฯภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
7.การผิดสัญญาและการระงับสัญญาจะซื้อจะขาย
รายละเอียดในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าจะเกิดผลอย่างไรหากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาขึ้นมา โดยส่วนใหญ่แล้วจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็น 2 กรณี คือ...
7.1 ผู้จะซื้อผิดสัญญา - หากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
7.2 ผู้จะขายผิดสัญญา - หากผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสารมารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงการขอรับเงินมัดจำคืน หรือสามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อได้
8.ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ
สำหรับข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ ก็คือ ข้อตกลงที่มีการเพิ่มขึ้นมาระหว่างคู่สัญญา เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต (รายละเอียดในส่วนนี้จะมีความแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก)
9.การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน
รายละเอียดในส่วนถัดมาก็คือ “การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน” โดยผู้จะซื้อและผู้จะขายต้องลงลายมือชื่อในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คน ร่วมลงชื่อรับทราบในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นเป็น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
10.แนบสำเนาเอกสารต่างๆ ท้ายสัญญา
ให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายแนบเอกสารต่างๆ ไว้ท้ายสัญญา อาทิเช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน เอกสารของผู้รับมอบอำนาจ หนังสือมอบอำนาจ สำเนาโฉนดห้องชุดหรือที่ดิน เป็นต้น
รายละเอียดที่เราได้กล่าวไปข้างต้น ถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญที่จำเป็นจะต้องมีภายในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้นใครที่กำลังจะซื้อหรือขายที่ดินเพื่อสร้างหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ คุณก็อย่าลืมตรวจเช็ครายละเอียดภายในสัญญาฯ ว่ามีครบถ้วนตามข้อมูลที่เราได้กล่าวไปเมื่อข้างต้นหรือไม่ และไว้โอกาสหน้าทีมงาน Renthub จะนำข้อมูลดีๆ อะไรมาฝากคุณอีก คุณก็สามารถติดตามข้อมูลที่น่าสนใจได้ที่ Renthub Blog : บทความสำหรับชาวหอพัก/อพาร์ทเม้นท์
ทั้งนี้เจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์สามารถตอบลูกค้าได้แบบ Realtime และเลื่อนประกาศได้ง่ายๆ ผ่านทางแอพพลิเคชั่น “Renthub Manager App” สามารถดาวน์โหลดได้ที่ > คลิก (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)
