ระวัง! จุดเสี่ยงขาดทุนของคนทำธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์

หลายคนมองว่า ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ เป็นการลงทุนที่มีรายได้สม่ำเสมอ เพราะมีค่าเช่าเข้ามาทุกเดือน แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจประเภทนี้ก็มีต้นทุนและความเสี่ยงหลายด้านที่เจ้าของกิจการต้องรับผิดชอบ หากวางแผนไม่ดีหรือประเมินสถานการณ์ตลาดไม่ครบถ้วน ก็อาจทำให้รายรับไม่พอกับรายจ่าย จนกลายเป็นจุดเริ่มต้นของการขาดทุนได้ บทความนี้จะพาไปดูจุดเสี่ยงสำคัญที่มักเกิดขึ้นกับคนทำธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์พร้อมรายละเอียดที่เจ้าของกิจการควรรู้ เพื่อช่วยให้สามารถวางแผนและบริหารธุรกิจได้รอบด้านมากยิ่งขึ้น

 

1. เลือกทำเลไม่ตรงกับกลุ่มผู้เช่า

ทำเลถือเป็นปัจจัยหลักของความสำเร็จในธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ เพราะเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่านำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจ หากทำเลไม่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย เช่น อยู่ไกลจากแหล่งงาน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล หรือระบบขนส่งสาธารณะ โอกาสที่ห้องจะปล่อยเช่าได้เต็มก็จะลดลง ปัญหาที่มักเกิดขึ้นคือ...เจ้าของบางรายเลือกลงทุนสร้างอาคารก่อนโดยไม่ได้สำรวจตลาดในพื้นที่อย่างจริงจัง เช่น จำนวนคู่แข่งในบริเวณเดียวกัน ราคาค่าเช่าเฉลี่ย หรือพฤติกรรมของผู้เช่าในย่านนั้น ทำให้เมื่อเปิดให้เช่าแล้วกลับพบว่ามีผู้เช่าสนใจน้อยกว่าที่คาดไว้ นอกจากนี้หากพื้นที่มีหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์จำนวนมากอยู่แล้ว ผู้เช่ามักจะมีตัวเลือกเยอะขึ้น และเปรียบเทียบหลายแห่งก่อนตัดสินใจ ซึ่งอาจทำให้การปล่อยเช่าใน ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ ใช้เวลานานกว่าที่วางแผนไว้

 

2. ตั้งราคาค่าเช่าไม่เหมาะสมกับตลาด

การตั้งราคาค่าเช่าเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อรายได้ของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์โดยตรง เพราะราคาเป็นสิ่งแรก ๆ ที่ผู้เช่านำไปเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ หากตั้งราคาสูงเกินไปเมื่อเทียบกับหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ในพื้นที่เดียวกัน ผู้เช่ามักจะรู้สึกว่าราคาไม่คุ้มค่า แม้ว่าห้องจะอยู่ในสภาพดีหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบก็ตาม ทำให้มีโอกาสที่ผู้เช่าจะเลือกไปดูที่อื่นแทน ในขณะเดียวกันการตั้งราคาถูกเกินไปก็อาจดูเหมือนเป็นวิธีดึงดูดผู้เช่าในช่วงแรก แต่ในระยะยาวอาจกลายเป็นปัญหาสำหรับ ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ได้เช่นกัน เพราะรายได้ที่ได้รับต่อเดือนอาจไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายจริงของธุรกิจ เช่น ค่าผ่อนอาคาร ค่าดูแลระบบสาธารณูปโภค ค่าซ่อมบำรุง รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการต่าง ๆ นอกจากนี้หากตั้งราคาต่ำเกินไปตั้งแต่ช่วงเริ่มต้น เมื่อเวลาผ่านไปและต้องการปรับขึ้นค่าเช่าก็อาจทำได้ยาก เพราะผู้เช่าปัจจุบันอาจไม่ยอมรับราคาที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้รายได้ของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์เติบโตได้ช้ากว่าที่ควรจะเป็น

ดังนั้นสิ่งที่เจ้าของธุรกิจควรทำก่อนกำหนดราคาคือการสำรวจตลาดในพื้นที่อย่างละเอียด เช่น

• เปรียบเทียบราคาค่าเช่าของหอพักใกล้เคียง
• ดูขนาดห้องและรูปแบบห้องพัก
• พิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้
• ตรวจสอบสภาพอาคารและอายุของอาคาร

เมื่อมีข้อมูลเหล่านี้ครบถ้วนแล้ว จะช่วยให้เจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์สามารถตั้งราคาที่เหมาะสม ไม่สูงเกินไปและไม่ต่ำเกินไป ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจแข่งขันในตลาดได้ดีขึ้น

 

3. อัตราห้องว่างสูง รายได้ไม่ต่อเนื่อง

อีกหนึ่งความเสี่ยงที่มักเกิดขึ้นกับธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์คือเรื่องของอัตราห้องว่าง หลายคนที่เพิ่งเริ่มลงทุนมักคำนวณรายได้จากจำนวนห้องเต็มทั้งหมด แต่ในความเป็นจริงแล้ว การมีห้องว่างเกิดขึ้นเป็นเรื่องปกติของธุรกิจประเภทนี้ สาเหตุที่ทำให้ห้องว่างเพิ่มขึ้นอาจมาจากหลายปัจจัย เช่น

• ผู้เช่าย้ายออกพร้อมกันหลายห้อง โดยเฉพาะช่วงสิ้นปีหรือช่วงเปลี่ยนงาน
• ช่วงโลว์ซีซั่นของพื้นที่ เช่น ย่านใกล้มหาวิทยาลัยที่ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา
• มีหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ใหม่เปิดใกล้เคียง ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น
• สภาพอาคารเริ่มเก่า เมื่อเทียบกับที่พักใหม่ ๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า

เมื่ออัตราห้องว่างเพิ่มขึ้น รายได้ของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ก็จะลดลงทันที แต่ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายหลักของธุรกิจยังคงต้องจ่ายเหมือนเดิม เช่น ค่าผ่อนธนาคาร ค่าไฟส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาอาคาร หรือค่าพนักงานดูแลสถานที่ ในบางกรณีหากห้องว่างต่อเนื่องเป็นเวลานานเจ้าของธุรกิจอาจต้องลงทุนเพิ่มเพื่อปรับปรุงห้องพัก ทำโปรโมชั่น หรือทำการตลาดเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ ซึ่งล้วนเป็นต้นทุนเพิ่มเติมที่ต้องคำนึงถึง ดังนั้นการวางแผนเผื่ออัตราห้องว่างตั้งแต่ต้น เช่น การกันเงินสำรอง หรือการตั้งเป้าอัตราเข้าพักที่สมเหตุสมผล จะช่วยให้ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์มีความยืดหยุ่นทางการเงินมากขึ้น และสามารถรับมือกับช่วงที่รายได้ลดลงได้โดยไม่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจมากเกินไป

 

4. ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงสูงขึ้นตามอายุอาคาร

หนึ่งในต้นทุนที่หลายคนมองข้ามเมื่อเริ่มทำธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์คือค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงอาคารในระยะยาว ช่วงแรกที่อาคารเพิ่งเปิดให้เช่า ค่าใช้จ่ายอาจยังไม่สูงมาก เพราะอุปกรณ์และโครงสร้างส่วนใหญ่ยังอยู่ในสภาพใหม่ แต่เมื่อเวลาผ่านไปหลายปี การใช้งานต่อเนื่องของผู้เช่าหลายรุ่นก็ทำให้อุปกรณ์ต่าง ๆ เริ่มเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่มักเกิดขึ้นกับธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ เช่น

• ซ่อมแอร์หรือเปลี่ยนเครื่องใหม่ เพราะเครื่องปรับอากาศเป็นอุปกรณ์ที่ใช้งานหนักและมีอายุการใช้งานจำกัด
• ซ่อมระบบน้ำและท่อประปา โดยเฉพาะในอาคารที่ใช้งานมาหลายปี อาจเกิดปัญหาท่อรั่ว น้ำไหลไม่แรง หรือระบบท่อเริ่มเสื่อม
• เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง เช่น เตียง ที่นอน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ หรือชั้นวางของ ที่อาจชำรุดจากการใช้งานระยะยาว
• ซ่อมแซมสีผนังหรือพื้นห้อง เพราะห้องที่มีผู้เช่าหมุนเวียนบ่อย มักต้องรีโนเวทหรือทาสีใหม่เพื่อให้ห้องดูน่าอยู่
• ดูแลพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร เช่น ทางเดิน บันได ลิฟต์ ระบบไฟ หรือบริเวณลานจอดรถ

นอกจากนี้ หากอาคารเริ่มมีอายุมากขึ้น เจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์อาจต้องมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในการปรับปรุงอาคารบางส่วน เพื่อให้สามารถแข่งขันกับหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ใหม่ ๆ ที่เปิดในพื้นที่เดียวกันได้ ดังนั้นการวางแผนสำรองงบประมาณสำหรับงานซ่อมบำรุงตั้งแต่ต้น เช่น กันเงินส่วนหนึ่งจากรายได้ค่าเช่าในแต่ละเดือน จะช่วยให้ธุรกิจสามารถรับมือกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้โดยไม่กระทบต่อกระแสเงินสดมากเกินไป

 

5. บริหารจัดการผู้เช่าไม่ดี อาจเกิดค่าใช้จ่ายแฝง

การบริหารจัดการผู้เช่าเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ เพราะผู้เช่าคือผู้ใช้งานอาคารโดยตรง หากไม่มีระบบดูแลและกฎระเบียบที่ชัดเจน อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้หลายด้าน ซึ่งบางปัญหาก็ส่งผลต่อรายได้และต้นทุนของธุรกิจโดยตรง ปัญหาที่พบได้บ่อย เช่น

• ผู้เช่าค้างค่าเช่า ทำให้รายได้ของหอพักไม่เป็นไปตามที่วางแผนไว้
• ห้องพักเสียหายจากการใช้งาน เช่น เฟอร์นิเจอร์พัง ผนังเป็นรอย หรืออุปกรณ์ภายในห้องชำรุด
• ปัญหาการอยู่ร่วมกันของผู้พักอาศัย เช่น เสียงดัง รบกวนผู้อื่น หรือไม่ปฏิบัติตามกฎของหอพัก
• การย้ายออกโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ทำให้ห้องว่างกะทันหัน และเจ้าของต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่

นอกจากนี้ในบางกรณีเจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซ่อมแซมห้องพักก่อนปล่อยเช่าใหม่ เช่น การทำความสะอาดใหญ่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์หรือซ่อมอุปกรณ์ที่เสียหายจากผู้เช่าคนก่อนหน้า ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของปัญหาเหล่านี้คือ การกำหนดกฎระเบียบหอพักให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น เช่น เงื่อนไขการเช่า การวางเงินประกัน การแจ้งย้ายออกล่วงหน้า รวมถึงการคัดกรองผู้เช่าก่อนทำสัญญา ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์บริหารจัดการได้ง่ายขึ้น และลดค่าใช้จ่ายแฝงที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาว

 

6. ไม่วางแผนเรื่องกฎหมายและภาษีตั้งแต่ต้น

อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่เจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ไม่ควรมองข้ามก็คือ...การดำเนินธุรกิจให้ถูกต้องตามกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง เพราะธุรกิจประเภทที่พักอาศัยให้เช่ามีรายละเอียดด้านกฎหมายค่อนข้างมาก หากไม่ได้เตรียมตัวหรือศึกษาข้อมูลตั้งแต่ต้น อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้

ตัวอย่างเรื่องกฎหมายที่เจ้าของ ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ ควรให้ความสำคัญ เช่น

• การจดทะเบียนหอพัก หากเข้าข่ายตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก จำเป็นต้องขออนุญาตให้ถูกต้องก่อนเปิดดำเนินกิจการ
• การเสียภาษีเงินได้ ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล รายได้จากค่าเช่าถือเป็นรายได้ที่ต้องนำไปยื่นภาษี
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีที่เจ้าของอาคารต้องรับผิดชอบตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดินและอาคาร
• กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย เช่น การทำสัญญาเช่า การกำหนดเงินประกัน หรือเงื่อนไขการย้ายออก

นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดอื่น ๆ ที่หลายคนอาจไม่ทันนึกถึง เช่น การจัดทำเอกสารสัญญาเช่าให้ถูกต้อง การกำหนดกฎระเบียบของหอพัก หรือการปฏิบัติตามข้อกำหนดของหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ ซึ่งถ้าหากละเลยเรื่องเหล่านี้ก็อาจมีความเสี่ยงถูกตรวจสอบ ถูกปรับหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่ได้วางแผนไว้ ซึ่งอาจกระทบต่อผลกำไรของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ได้ในระยะยาว ดังนั้นการศึกษากฎหมายและเตรียมเอกสารให้พร้อมตั้งแต่ก่อนเริ่มธุรกิจ จะช่วยให้การดำเนินกิจการเป็นไปอย่างมั่นคงและลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

: ภาษีหอพัก ต้องเสียอะไรบ้าง ? สรุปครบทุกประเภทที่เจ้าของหอพักต้องรู้

: วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับหอพักแบบเข้าใจง่าย

: เจ้าของอพาร์ทเม้นท์(หอพัก)ต้องยื่นภาษีแบบไหน? ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.94


 

7. การแข่งขันสูง ทำให้ต้องลงทุนเพิ่ม

ปัจจุบันธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ มีการแข่งขันค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองใหญ่ ย่านแหล่งงานหรือบริเวณใกล้มหาวิทยาลัย เพราะมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นกว่าสมัยก่อน และเมื่อมีการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น เจ้าของหอพักจึงไม่สามารถปล่อยเช่าแบบเดิมได้เหมือนในอดีต เพราะผู้เช่ามักเปรียบเทียบหลายปัจจัยก่อนตัดสินใจ เช่น ราคา สภาพห้อง ความสะอาด ความปลอดภัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร ทั้งนี้สิ่งที่เจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์มักต้องลงทุนเพิ่มเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ อาทิ

• ปรับปรุงห้องพักให้ทันสมัย เช่น เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ใหม่ รีโนเวทห้องหรือปรับดีไซน์ให้ดูน่าอยู่มากขึ้น
• เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง ระบบรักษาความปลอดภัย หรือพื้นที่ส่วนกลางสำหรับผู้พักอาศัย
• ทำการตลาดออนไลน์ เพื่อให้หอพักเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น
• ถ่ายภาพห้องพักและพื้นที่อาคารให้ดูน่าสนใจ เพื่อนำไปใช้โปรโมตประกาศเช่า

ในหลายกรณี หากมีหอพักใหม่เปิดใกล้กัน เจ้าของ ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ อาจต้องปรับปรุงอาคารหรือทำโปรโมชั่นเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ ซึ่งล้วนเป็นต้นทุนที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า หากไม่มีการวางแผนงบประมาณสำหรับการแข่งขันในตลาด อาจทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่ทันตั้งตัว และส่งผลต่อผลตอบแทนของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ในระยะยาวได้เช่นกัน

: 5 สัญญาณที่บอกว่าหอพักของคุณ “ถึงเวลาปรับตัว”

 

8. ไม่ยอมทำการตลาดออนไลน์ ทำให้เสียโอกาสผู้เช่าจำนวนมาก

อีกหนึ่งจุดเสี่ยงที่หลายคนมองข้ามในธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์คือการไม่ให้ความสำคัญกับการตลาดออนไลน์ ปัจจุบันพฤติกรรมของผู้เช่าส่วนใหญ่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน เพราะก่อนจะตัดสินใจดูห้องจริง คนมักเริ่มต้นจากการค้นหาข้อมูลผ่านอินเทอร์เน็ตก่อน ไม่ว่าจะเป็นเว็บไซต์ประกาศเช่าหอพัก แพลตฟอร์มค้นหาที่พักหรือโซเชียลมีเดีย ซึ่งถ้าหากหอพักไม่มีข้อมูลออนไลน์หรือไม่มีประกาศห้องพักให้ค้นหาได้ นั่นก็เท่ากับว่าคุณอาจจะพลาดกลุ่มผู้เช่าจำนวนมากที่กำลังมองหาที่พักอยู่ในช่วงเวลานั้น ๆ และอาจจะทำให้ห้องว่างนานกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งก็จะส่งผลต่อรายได้ของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์โดยตรงนั่นเอง นอกจากนี้การทำการตลาดออนไลน์ยังช่วยให้หอพักเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้กว้างขึ้น ไม่จำกัดแค่คนที่เดินผ่านหน้าตึกเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็น ผู้เช่าที่กำลังย้ายงาน นักศึกษาใหม่ หรือคนที่กำลังหาที่พักล่วงหน้าก่อนย้ายเข้าเมือง ฯลฯ โดยสิ่งที่เจ้าของธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ควรเริ่มทำ เช่น

• ลงประกาศห้องพักในเว็บไซต์ค้นหาหอพัก (https://www.renthub.in.th)
• อัปเดตรูปภาพห้องพักให้ดูน่าสนใจ
• ระบุรายละเอียดห้องพัก ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวกให้ชัดเจน
• ใช้โซเชียลมีเดียช่วยโปรโมตหอพัก

 

แม้ว่าธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์จะเป็นธุรกิจที่มีโอกาสสร้างรายได้ระยะยาว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีความเสี่ยง ดังนั้นการวางแผนให้รอบด้านตั้งแต่ต้นและการเข้าใจจุดเสี่ยงต่าง ๆ เช่น ทำเล การตั้งราคา อัตราห้องว่าง ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง ไปจนถึงเรื่องกฎหมายและการแข่งขันในตลาด จะช่วยให้เจ้าของ ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ สามารถวางแผนรับมือได้ดีขึ้น และลดโอกาสขาดทุนที่หลายคนอาจมองข้ามไปในช่วงเริ่มต้นธุรกิจ ยิ่งเตรียมตัวและบริหารจัดการได้ดีมากเท่าไร โอกาสที่ ธุรกิจหอพักและอพาร์ทเม้นท์ จะเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาวก็ยิ่งมีมากขึ้นตามไปด้วย และสำหรับเจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ท่านใด ที่ต้องการปล่อยเช่าห้องว่างและต้องการให้หอพักของคุณเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

อ่านบทความอื่น ๆ  เกี่ยวกับ เจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์ (คลิก)