ทำความเข้าใจ "ค่าเสื่อมหอพัก" ฉบับเจ้าของกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์มือใหม่

หากคุณเพิ่งเริ่มลงทุนทำหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า สิ่งแรกที่หลายคนให้ความสำคัญคงหนีไม่พ้นจำนวนผู้เช่า อัตราการเข้าพัก และรายรับที่เข้ามาในแต่ละเดือน แต่ยังมีอีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของกิจการมือใหม่มักมองข้าม ทั้งที่ส่งผลต่อการบริหารต้นทุนและการวางแผนภาษีโดยตรง นั่นก็คือ "ค่าเสื่อมหอพัก" ซึ่งหลาย ๆ คน อาจจะเคยได้ยินคำนี้ครั้งแรกตอนคุยกับนักบัญชี แล้วอดสงสัยไม่ได้ว่า "อาคารก็ยังใช้งานได้ตามปกติ ไม่ได้พังหรือขายออกไป แล้วทำไมถึงมีค่าเสื่อมได้ ?" ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ค่าเสื่อมหอพักเป็นหลักการทางบัญชีและภาษีที่เจ้าของกิจการควรรู้ เพราะช่วยให้คำนวณต้นทุนของอาคารได้อย่างเหมาะสม และยังเกี่ยวข้องกับการคำนวณภาษีในแต่ละปีอีกด้วย ดังนั้นในบทความนี้ Renthub จะขอพาคุณไปทำความเข้าใจว่า ค่าเสื่อมหอพักคืออะไร คำนวณอย่างไร มีข้อควรระวังอะไรบ้าง พร้อมอธิบายแบบเข้าใจง่าย แม้ไม่มีพื้นฐานด้านบัญชีก็อ่านตามได้สบาย

 

ค่าเสื่อมหอพัก คืออะไร ?

พูดง่าย ๆ ค่าเสื่อมหอพัก คือ...มูลค่าของอาคารหอพักที่ลดลงตามระยะเวลาการใช้งาน ทางบัญชีและภาษีจะมองว่าตัวอาคารเป็น "สินทรัพย์" ที่ค่อย ๆ เสื่อมสภาพไปทุกปี ไม่ต่างจากรถยนต์ที่ซื้อมาราคาแพง แต่พอใช้ไปหลายปีมูลค่าก็ลดลงเรื่อย ๆ สิ่งที่ต่างคือ เราไม่ได้เอา "ราคาตลาด" ของหอพักมาคิด แต่กรมสรรพากรกำหนดให้เจ้าของกิจการทยอยหักค่าเสื่อมหอพักออกจากต้นทุนก่อสร้างหรือราคาซื้อ เพื่อนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ในแต่ละปี หรือพูดอีกแบบคือ...ค่าเสื่อมหอพักไม่ใช่เงินที่จ่ายออกจากกระเป๋าจริง ๆ แต่เป็น "ค่าใช้จ่ายทางบัญชี" ที่ช่วยลดกำไรสุทธิ ซึ่งแปลว่าช่วยลดภาษีที่ต้องจ่ายนั่นเอง

 

ทำไมเจ้าของหอพักมือใหม่ถึงต้องรู้เรื่องนี้ให้ดี

หลายคนคิดว่าเรื่องนี้เป็นหน้าที่ของนักบัญชี ปล่อยให้เขาจัดการไปเถอะ แต่ถ้าคุณเข้าใจหลักการค่าเสื่อมหอพักด้วยตัวเอง จะช่วยได้หลายเรื่อง...

• ข้อแรก คุณจะวางแผนภาษีได้แม่นยำขึ้น รู้ว่าปีไหนควรลงทุนเพิ่ม ปีไหนควรชะลอ เพราะค่าเสื่อมหอพักที่หักได้เยอะ จะช่วยลดฐานกำไรที่ต้องเสียภาษี
• ข้อสอง คุณจะประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้ถูกต้อง เพราะกำไรที่แท้จริงของธุรกิจหอพักไม่ได้ดูแค่รายรับลบค่าใช้จ่ายทั่วไป แต่ต้องหักค่าเสื่อมหอพักเข้าไปด้วยถึงจะเห็นภาพจริง
• ข้อสาม ถ้าวันหนึ่งคิดจะขายหอพักหรือรีไฟแนนซ์กับธนาคาร ตัวเลขค่าเสื่อมสะสมจะถูกนำมาคำนวณมูลค่าทางบัญชีของทรัพย์สิน ซึ่งมีผลต่อการเจรจาต่อรองไม่น้อย

 

วิธีคำนวณค่าเสื่อมหอพักแบบเข้าใจง่าย

สำหรับอาคารถาวร เช่น หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ กฎหมายภาษีกำหนดให้สามารถหัก ค่าเสื่อมราคาได้ไม่เกิน 5% ต่อปี ของมูลค่าต้นทุนอาคาร (ไม่รวมมูลค่าที่ดิน) ซึ่งเทียบเท่ากับอายุการคิดค่าเสื่อมประมาณ 20 ปี

สูตรคำนวณแบบง่าย ๆ คือ…

ค่าเสื่อมหอพักต่อปี = ต้นทุนอาคาร × 5%

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติว่าคุณลงทุนสร้างหอพัก โดยมีต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร 10,000,000 บาท (ไม่รวมราคาที่ดิน เนื่องจากที่ดินไม่มีการคิดค่าเสื่อมราคา)

ดังนั้น

10,000,000 × 5% = 500,000 บาทต่อปี

นั่นแปลว่าในทางบัญชี คุณสามารถนำตัวเลข 500,000 บาทนี้ไปหักเป็นค่าใช้จ่าย เพื่อลดกำไรที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ในแต่ละปี ต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ จนครบ 20 ปี

 

หมายเหตุ : อัตรา 5% ข้างต้นเป็นหลักเกณฑ์ตามกฎหมายภาษี ส่วนการบันทึกค่าเสื่อมในงบการเงินอาจแตกต่างกันได้ ขึ้นอยู่กับมาตรฐานการบัญชีและนโยบายของกิจการ ดังนั้นหากต้องการใช้ข้อมูลเพื่อจัดทำบัญชีหรือวางแผนภาษี ควรปรึกษานักบัญชีหรือผู้สอบบัญชีเพิ่มเติม

 

อย่าลืมที่ดิน ไม่มีค่าเสื่อม

จุดที่เจ้าของหอพักมือใหม่มักสับสนคือ เอาราคาซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งก้อนมาคำนวณค่าเสื่อมทั้งหมด ซึ่งผิดหลักการ เพราะ ที่ดินไม่มีวันเสื่อมสภาพ ตามหลักบัญชีและภาษี ต้องแยกมูลค่าที่ดินออกก่อน แล้วเอาเฉพาะมูลค่าตัวอาคารมาคิดค่าเสื่อมหอพักเท่านั้น แต่ถ้าหากซื้อที่ดินพร้อมอาคารมาในราคารวมกัน วิธีที่นิยมใช้คือให้ผู้ประเมินราคาช่วยแยกสัดส่วนระหว่างมูลค่าที่ดินกับมูลค่าอาคาร เพื่อความถูกต้องในการคำนวณ

 

ไม่ใช่แค่ตัวอาคาร! เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าก็มีค่าเสื่อมเช่นกัน

นอกจากตัวอาคารแล้ว ทรัพย์สินที่อยู่ภายในหอพัก เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็นหรือเครื่องซักผ้า ก็ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าเสื่อมเช่นกัน เนื่องจากอุปกรณ์เหล่านี้มีอายุการใช้งานจำกัดและเสื่อมสภาพตามการใช้งาน อย่างไรก็ตามอัตราค่าเสื่อมของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าแต่ละประเภทอาจแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและหลักเกณฑ์ทางบัญชีหรือภาษี จึงไม่จำเป็นต้องใช้อัตราเดียวกันทั้งหมดเหมือนตัวอาคาร (โดยทั่วไปเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์จะมีอายุการใช้งานทางบัญชีสั้นกว่าตัวอาคารมาก ส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 5 ปี ซึ่งเท่ากับหักค่าเสื่อมได้ปีละ 20%)

ดังนั้นเจ้าของหอพักควรเก็บใบกำกับภาษีหรือหลักฐานการซื้อเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าไว้ให้ครบถ้วน เพราะทรัพย์สินเหล่านี้สามารถนำมาคำนวณค่าเสื่อมราคาได้อย่างถูกต้อง ซึ่งจะช่วยให้การจัดทำบัญชีและการวางแผนภาษีเป็นระบบมากยิ่งขึ้น

 

ข้อควรระวังเรื่องค่าเสื่อมหอพักที่มือใหม่มักพลาด

แม้การคำนวณ ค่าเสื่อมหอพัก จะดูไม่ซับซ้อน แต่ในทางปฏิบัติกลับมีรายละเอียดหลายอย่างที่เจ้าของหอพักมือใหม่มักมองข้าม ซึ่งอาจส่งผลให้คำนวณค่าเสื่อมไม่ถูกต้อง หรือเกิดปัญหาเมื่อต้องจัดทำบัญชีและยื่นภาษีในภายหลัง ซึ่งข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยที่สุด ก็คือการนำมูลค่าที่ดินมารวมคำนวณค่าเสื่อมของอาคาร ทั้งที่ตามหลักบัญชีและภาษี ที่ดินถือเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีการเสื่อมราคา ดังนั้นก่อนเริ่มคำนวณจะต้องแยกมูลค่าที่ดินออกจากมูลค่าตัวอาคารให้เรียบร้อย แล้วนำเฉพาะมูลค่าของอาคารมาคิดค่าเสื่อมเท่านั้น

และอีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือ...การจัดเก็บเอกสารหลักฐาน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขาย ใบกำกับภาษี ใบเสร็จค่าก่อสร้าง หรือเอกสารที่แสดงต้นทุนของอาคาร เพราะเอกสารเหล่านี้เป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้ยืนยันมูลค่าทรัพย์สินและอ้างอิงในการคำนวณค่าเสื่อม หากเอกสารไม่ครบหรือข้อมูลไม่ชัดเจน ก็อาจทำให้การบันทึกบัญชีและการคำนวณภาษีเกิดความคลาดเคลื่อนได้

นอกจากนี้หากในอนาคตมีการต่อเติมหรือปรับปรุงหอพักครั้งใหญ่ เช่น ก่อสร้างอาคารเพิ่ม ต่อเติมชั้น เปลี่ยนโครงสร้างอาคาร หรือรีโนเวทครั้งใหญ่ที่ช่วยเพิ่มมูลค่าและยืดอายุการใช้งานของอาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยทั่วไปจะถือเป็น สินทรัพย์ใหม่หรือส่วนเพิ่มของสินทรัพย์เดิม ซึ่งต้องนำมาคำนวณค่าเสื่อมตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่นำไปรวมกับค่าเสื่อมของอาคารเดิมทันที ดังนั้นหากไม่มั่นใจว่ารายจ่ายแต่ละรายการควรบันทึกเป็น ค่าใช้จ่าย หรือ สินทรัพย์ที่ต้องคิดค่าเสื่อม การปรึกษานักบัญชีตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยลดความผิดพลาด และทำให้การบริหารต้นทุนของหอพักเป็นไปอย่างถูกต้องมากยิ่งขึ้น

 

ค่าเสื่อมหอพัก เป็นหนึ่งในต้นทุนที่เจ้าของกิจการไม่ควรมองข้าม แม้จะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายออกทุกเดือน แต่ก็สะท้อนมูลค่าของทรัพย์สินที่ลดลงตามอายุการใช้งาน ดังนั้นการทำความเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้มองเห็นต้นทุนที่แท้จริงของธุรกิจ วางแผนงบประมาณได้แม่นยำ และเตรียมพร้อมสำหรับการซ่อมแซมหรือปรับปรุงหอพักในอนาคตได้อย่างไม่สะดุด และสำหรับเจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ท่านใด ที่ต้องการปล่อยเช่าห้องว่างและต้องการให้หอพักของคุณเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

: ระบบจัดการหอพักคืออะไร ? ทำไมธุรกิจหอพักยุคนี้ถึงควรมี

: ตั้งราคาค่าเช่าหอพักยังไง ? ให้คุ้มทุนและแข่งขันได้ในตลาด

: Checklist สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนจดทะเบียนหอพักให้ถูกกฎหมาย

: คู่มือเปิดหอพัก! สร้างหอพักอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ? รวมมาตรฐานอาคารที่ควรรู้

: 7 เทคนิคเขียนประกาศหอพัก เพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วกว่าเดิม

อ่านบทความเกี่ยวกับ “เจ้าของหอพัก” เพิ่มเติม คลิก