“สัญญาเช่า” ถือเป็นหนึ่งเอกสารสำคัญที่แสดงเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ไม่ว่าจะเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตามจะต้องมีสัญญาเช่าเกิดขึ้น โดยเฉพาะการเช่าหอพัก อพาร์ทเม้นท์ ผู้เช่ายิ่งต้องดูสัญญาเช่าให้ดีก่อนจะลงรายชื่อเซ็นสัญญารับรู้เงื่อนไขต่าง ๆ
เพราะในระหว่างการเช่าตลอดจนการย้ายออก หากเกิดปัญหาขึ้นผู้เช่าจะได้เรียกร้องสิทธิต่าง ๆ ตามที่ยึดในสัญญาได้ การเช่าหอพัก อพาร์ทเม้นท์เองก็คือหนึ่งในเคสที่มีปัญหาบ่อยที่สุด โดยเฉพาะเรื่องการเสียค่าปรับในช่วงย้ายออก ดังนั้น Renthub แนะนำว่าก่อนที่จะเซ็นสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องรู้อะไรเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าง
สัญญาเช่าควรมี 2 ฉบับ
สิ่งสำคัญอันดับแรกที่ต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญาเช่าก็คือ
สัญญาเช่าควรมี 2 ฉบับ
โดยเนื้อหาด้านในจะต้องเหมือนกันทั้ง 2 ฉบับ
สัญญาหนึ่งผู้ให้เช่าเป็นคนเก็บไว้ อีกสัญญาผู้เช่าเป็นคนเก็บไว้ ทั้งนี้ก็เพื่อให้ทั้งสองคนเก็บสัญญาเช่าไว้เป็นหลักฐานในกรณีที่เกิดปัญหา
และยืนยันว่าเนื้อความในสัญญาฉบับที่ถืออยู่นี้เป็นของจริง
เนื้อหาสำคัญในสัญญาเช่า
ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้วธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยยังระบุด้วยว่าธุรกิจให้เช่าจำเป็นต้องมีการควบคุมสัญญาตามกฎหมาย
โดยในสัญญาจะต้องเน้นข้อความในการผิดสัญญาเช่าให้ชัดเจนด้วยตัวอักษรสีแดง และระบุเนื้อหาต่าง
ๆ ให้ครบถ้วนตามนี้
ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้มีอำนาจในการทำสัญญา
ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร
รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร และทรัพย์สินอุปกรณ์เครื่องใช้
กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้นการเช่า และวัน เดือน ปี ที่หมดสัญญาเช่า
อัตราค่าเช่า โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร
อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ฯลฯ
อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร ทั้งนี้เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควรโดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว
อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ
จำนวนเงินประกัน
สัญญาเช่าต้องมีหลักฐานการตรวจรับห้องแนบท้ายสัญญา
ปกติตามกฎหมายเก่าก่อนเซ็นสัญญาเช่า
ผู้เช่าสามารถตรวจดูสภาพห้องจนกว่าจะพอใจ และจึงทำการเซ็นสัญญา แต่ในปัจจุบันหลังจากมีการประกาศใช้ราชกิจจานุเบกษาว่าด้วยสัญญาเรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ผู้ให้เช่าต้องทำการแนบหลักฐานการตรวจรับห้อง คืนห้องไว้ท้ายสัญญาด้วย
เพื่อเป็นหลักฐานแสดงสภาพห้องก่อนเข้าอยู่
เมื่อผู้เช่าย้ายออกหรือหมดสัญญาจะได้ไม่มีปัญหาเมื่อตรวจรับคืนห้องเพราะสามารถดูรายการแจ้งสภาพเมื่อตอนรับห้องได้
ตรวจรับสภาพห้องก่อนเซ็นสัญญา
ตามกฎหมายใหม่ระบุให้ผู้ให้เช่าแนบใบตรวจรับ – คืนห้องไว้ท้ายสัญญาก่อนจะเซ็นสัญญา จึงควรตรวจเช็คสภาพห้องทั้งหมด ทั้งรายการที่มีอยู่ในแนบท้ายสัญญาและนอกเหนือจากนั้นด้วย หากสภาพห้องมีตรงไหนชำรุด ผุพังก่อนเข้าอยู่ ตลอดจนเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ก็สามารถแจ้งกับผู้ให้เช่าหรือเขียนรายงานในใบตรวจเช็คสภาพไว้ก่อนได้เลยเพื่อที่จะไม่เป็นปัญหาเมื่อมีการตรวจห้องรับคืนเมื่อผู้เช่าย้ายออก
อ่านเพิ่มเติม “กฎหมายใหม่ คุมอพาร์ทเม้นท์”
ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการเช่าที่ระบุลงในสัญญา
ค่าใช้จ่ายในที่นี่ไม่ได้หมายถึงค่าเช่า แต่หมายถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผู้เช่าต้องเตรียมไว้ในวันทำสัญญา ซึ่งจะประกอบไปด้วย
ค่าเช่าล่วงหน้า
ปกติค่าเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายเก่าจะทำการเรียกเก็บได้ไม่เกินราคาค่าเช่าในระยะเวลา 3 เดือน แต่ตามกฎหมายใหม่ผู้ให้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น ดังนั้นหากในสัญญาเช่ามีการระบุให้เก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือนผู้เช่าก็สามารถท้วงกับผู้ให้เช่าได้เลย
ค่าเช่าหอพัก อพาร์ทเม้นท์
ในสัญญาเช่าจะต้องมีการระบุค่าเช่าให้ชัดเจนว่าในแต่ละเดือนผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ รวมถึงกำหนดวันและเวลาที่ต้องชำระ มีการระบุให้สามารถจ่ายย้อนหลังได้ไม่เกินกี่วัน จ่ายล่าช้าจะต้องโดนโทษปรับอย่างไรบ้าง ซึ่งตามกฎหมายปัจจุบันผู้ให้เช่าจะมีการส่งแจ้งใบชำระหนี้ค่าเช่า รวมไปถึงค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบริการ ก่อนจะถึงวันจ่ายล่วงหน้า 7 วัน
ค่าประกันหอพัก
ค่าประกันหอพักจะต้องมีระบุในสัญญาเช่าว่าผู้ให้เช่าได้จ่ายค่าประกันแก่ผู้เช่าไปเท่าไหร่ โดยเมื่อหมดสัญญาเช่าหากผู้เช่าไม่ได้สร้างความเสียหายหรือทำผิดเงื่อนไขในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินส่วนนี้ให้ผู้เช่า โดยตามกฎหมายใหม่มีการควบคุมให้ผู้ให้เช่าเก็บเงินค่าประกันโดยมีอัตราไม่เกินค่าเช่า 1 เดือนเท่านั้น และผู้ให้เช่าต้องคืนเงินส่วนนี้ภายใน 7 วันหลังหมดสัญญาเช่า
ค่าสาธารณูปโภค ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบริการต่าง ๆ
ปัจจุบันหากอ้างอิงตามกฎหมายใหม่
หอพัก และอพาร์ทเม้นท์มีการควบคุมค่าน้ำค่าไฟให้อยู่ในเรทปกติหรือตามหน่วยที่บ้านเรือนทั่วไปใช้กัน
ห้ามเก็บแพงเกินจริง และต้องมีการระบุอัตราค่าใช้บริการในสัญญา และกำหนดวันชำระ
ซึ่งส่วนใหญ่จะให้ชำระรวมในวันเดียวกับค่าหอพัก อพาร์ทเม้นท์
โดยมีบิลแจกแจงค่าใช้จ่าย รวมไปถึงค่าใช้บริการอื่น ๆ ที่เสริมเข้ามานอกจากค่าน้ำ
ค่าไฟ ในสัญญาก็ต้องระบุอัตราค่าใช้บริการให้ผู้เช่ารับรู้ก่อนเซ็นสัญญาด้วย
หากค่าบริการแพงเกินจริง ผู้เช่าสามารถท้วงกับผู้ให้เช่าได้เลย
สุดท้ายนี้นอกจากเนื้อหารายละเอียดทั้งหมดในสัญญาที่ต้องมีครบถ้วนแล้ว ลายลักษณ์อักษรต่าง ๆ ชื่อ – นามสกุลของผู้ให้เช่าก็ต้องตรวจให้ละเอียดว่าตรงกับเจ้าของธุรกิจให้เช่าหอพัก อพาร์ทเม้นท์ไหม เพราะหากมีการผิดสัญญาของผู้ให้เช่า อาทิ มีการปรับขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา เรียกเก็บค่าบริการต่าง ๆ เกินจริง หรือปัญหาอื่น ๆ ผู้เช่าจะได้เอาผิดและเรียกร้องสิทธิถูกคน ที่สำคัญต้องตรวจเช็คให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเช่าด้วยว่าสัญญาทั้งของที่ผู้ให้เช่าเก็บไว้และสัญญาของผู้เช่ามีใจความเนื้อหาตรงกันครบถ้วนสมบูรณ์
ติดตามกฎหมาย อพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า คอนโดให้เช่า น่ารู้อื่นๆ เหมาะสำหรับนักธุรกิจมือใหม่ หรือมืออาชีพจากช่องทางเร้นท์ฮับบล็อก หรือสามารถค้นหาและลงประกาศอพาร์ทเม้นท์ หอพัก ชั้นนำทั่วประเทศได้ที่เว็บไซต์ Renthub
