สรุปใจความสำคัญ ""กฎหมายว่าด้วยเรื่องอัคคีภัย" สำหรับหอพักอพาร์ทเม้นท์

สำหรับเจ้าของหอพักและอพาร์ทเม้นท์ หลายคนอาจให้ความสำคัญกับเรื่องทำเล การบริหารผู้เช่าหรือการดูแลสภาพอาคารเป็นหลัก แต่มีอีกหนึ่งเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามเด็ดขาด นั่นก็คือ "ความปลอดภัยจากอัคคีภัย" เพราะเหตุเพลิงไหม้สามารถเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และหากไม่มีการเตรียมความพร้อมที่ดีพอ ความเสียหายที่เกิดขึ้นอาจไม่ได้กระทบแค่ทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงชีวิตของผู้พักอาศัยอีกด้วย ดังนั้นเจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์ รวมไปถึงผู้ดูแลอาคาร จึงควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายอัคคีภัยที่เกี่ยวข้องกับอาคารพักอาศัยให้ครบถ้วน เพื่อให้สามารถบริหารจัดการอาคารได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และสร้างความมั่นใจให้กับผู้เช่าในระยะยาว ซึ่งในบทความนี้ Renthub ได้สรุปประเด็นสำคัญของกฎหมายเกี่ยวกับอัคคีภัยสำหรับหอพักและอพาร์ทเม้นท์มาให้เข้าใจแบบง่าย ๆ ที่อ่านจบแล้วสามารถนำไปตรวจสอบอาคารของตัวเองได้ทันที

 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องมีอะไรบ้าง ?

เรื่องอัคคีภัยในหอพักและอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้อยู่ภายใต้กฎหมายฉบับเดียว แต่กระจายอยู่ใน 3 กฎหมายหลักที่ทับซ้อนกัน ได้แก่

1. พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (หัวใจหลักเรื่องโครงสร้างอาคารและระบบดับเพลิง)

ควบคุมตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง มาตรฐานโครงสร้างทนไฟ ระบบดับเพลิง และทางหนีไฟ โดยแบ่งเกณฑ์ขั้นต่ำตามขนาดและความสูงของอาคาร ดังนี้

• อาคารทั่วไป/ตึกเตี้ย (ความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือประมาณไม่เกิน 8 ชั้น) : ต้องปฏิบัติตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 บังคับเรื่องโครงสร้างทนไฟ และหากอาคารมีความสูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป ต้องมีบันไดหนีไฟที่ทำด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อยหนึ่งแห่งและต้องมีทางเดินไปยังบันไดหนีไฟนั้นโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง
• อาคารสูง/อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นเกิน 10,000 ตร.ม.) : ต้องปฏิบัติตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ซึ่งมีเกณฑ์ควบคุมอัคคีภัยที่เข้มงวดมาก เช่น ต้องมีระบบสปริงเกอร์อัตโนมัติ (Sprinkler), ระบบสัญญาณเตือนภัย (Fire Alarm) ทั่วทั้งอาคาร, บันไดหนีไฟพร้อมระบบอัดอากาศกันควันเข้า, ลิฟต์สำหรับพนักงานดับเพลิง, ช่องท่อทนไฟ และห้องศูนย์ควบคุมระบบความปลอดภัย
• การติดตั้งถังดับเพลิง : ตามกฎหมายควบคุมอาคาร บังคับให้หอพักและอพาร์ทเม้นท์ทุกขนาดต้องติดตั้งเครื่องดับเพลิงแบบมือถือ (ถังดับเพลิง) อย่างน้อยชั้นละ 1 เครื่อง และกระจายตามจุดให้มีระยะเข้าถึงได้ง่ายในเวลาอันรวดเร็ว (โดยทั่วไปจะอ้างอิงมาตรฐานระยะเดินเข้าถึงถังดับเพลิงทุก ๆ ระยะไม่เกิน 20-45 เมตร ตามประเภทความเสี่ยงภัยของอาคาร)

2. พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 (เน้นความปลอดภัยผู้พักอาศัย)

บังคับใช้กับกิจการหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ. หอพัก พ.ศ. 2558 โดยผู้ประกอบการต้องดูแลอาคารและระบบความปลอดภัย รวมถึงระบบป้องกันอัคคีภัยให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน

3. พ.ร.บ. การสาธารณสุข พ.ศ. 2535 (ใบอนุญาตประกอบกิจการ)

กฎหมายระบุให้ธุรกิจหอพัก อพาร์ทเม้นท์ หรือห้องเช่า เป็น "กิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ" ประเภทที่ 9 (กิจการเกี่ยวกับบริการ) ตามประกาศกระทรวงสาธารณสุข และข้อบัญญัติท้องถิ่น (เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร)

• ผู้ประกอบการต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการ และผ่านการตรวจสอบมาตรฐานด้านสุขลักษณะและความปลอดภัยก่อนเปิดดำเนินการหรือต่ออายุใบอนุญาต
• เจ้าหน้าที่จะเข้าตรวจเช็กระบบความปลอดภัยและถังดับเพลิง ก่อนออกใบอนุญาตหรือต่ออายุให้ในทุก ๆ ปี

 

สิ่งที่กฎหมายบังคับให้หอพักอพาร์ทเม้นท์ต้องมี

บันไดหนีไฟ

• บันไดหนีไฟในหอพักที่ถูกกฎหมายต้องได้มาตรฐานตามที่กฎกระทรวงกำหนดไว้ชัดเจน โดยต้องทำด้วยวัสดุทนไฟเช่นคอนกรีตเสริมเหล็ก มีความกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร และต้องมีชานพักกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร พร้อมราวบันไดอย่างน้อยหนึ่งด้าน
• สำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ บันไดหนีไฟต้องมีผนังกันไฟโดยรอบ มีระบบแสงสว่างฉุกเฉิน และต้องอยู่ห่างกันไม่เกิน 60 เมตรวัดตามแนวทางเดิน เพื่อให้ผู้พักอาศัยสามารถเข้าถึงได้ทุกคน

นอกจากนี้ ยังต้องมีป้ายบอกทางหนีไฟที่มองเห็นชัดเจน และไฟส่องสว่างฉุกเฉินที่ทำงานได้อัตโนมัติอย่างน้อย 1 ชั่วโมง แม้ไฟฟ้าปกติจะดับ

ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้

กฎหมายกำหนดให้อาคารพักอาศัยรวมที่มีหลายชั้นต้องติดตั้งระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ในทุกชั้นของอาคาร ระบบนี้ต้องสามารถแจ้งเตือนได้ทันทีเมื่อมีควันหรือความร้อนผิดปกติ และต้องตรวจสอบให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานอยู่เสมอ ลองนึกภาพดูว่าถ้าเกิดไฟไหม้ตอนตี 3 แล้วไม่มีระบบแจ้งเตือน ผู้พักอาศัยจะรู้ตัวได้อย่างไร ตรงนี้แหละที่กฎหมายให้ความสำคัญ

อุปกรณ์ดับเพลิง

• ถังดับเพลิง : ต้องมีติดตั้งทุกชั้น ในระยะที่เดินไปหยิบได้ไม่เกิน 20 เมตร และต้องได้รับการตรวจสภาพ (Maintenance) ทุกๆ 6 เดือน เพื่อดูแรงดันและสภาพผงเคมี
• ระบบน้ำดับเพลิง : สำหรับอาคารขนาดใหญ่ จะต้องมีท่อยืน (Dry/Wet Riser) หัวรับน้ำดับเพลิง และถังเก็บน้ำสำรองเพื่อการดับเพลิงโดยเฉพาะ (ไม่ใช่ถังรวมกับน้ำใช้ทั่วไป) ซึ่งต้องมีปริมาณน้ำจ่ายได้ไม่น้อยกว่า 30 นาที

การซักซ้อมหนีไฟ

นี่เป็นอีกข้อที่หลายหอพักมักมองข้าม พ.ร.บ.หอพัก 2558 กำหนดให้ผู้ประกอบกิจการต้องจัดให้มีการซักซ้อมอพยพหนีไฟอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อให้ทั้งผู้พักอาศัยและพนักงานรู้เส้นทางหนีไฟ รู้จุดรวมพล และรู้ว่าต้องทำอะไรตอนเกิดเหตุจริง การซักซ้อมที่ดีไม่ใช่แค่เดินลงบันไดหนีไฟ แต่ควรรวมถึงการฝึกใช้ถังดับเพลิง การโทรแจ้งเหตุ และซ้อมการช่วยเหลือกันในขณะที่เกิดเหตุเพลิงไหม้

ระบบไฟฟ้าและโครงสร้าง

อาคารที่เป็น "อาคารชุด" หรือ "อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป" จะถูกจัดเป็นอาคารที่ต้องมี "ผู้ตรวจสอบอาคาร" (Building Inspector) ที่ได้รับใบอนุญาต เข้ามาตรวจสอบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า และระบบวิศวกรรมความปลอดภัยเป็นประจำทุกปี แล้วส่งรายงานให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น

 

โทษถ้าฝ่าฝืน ไม่ใช่แค่เสียค่าปรับ

หลาย ๆ คน อาจจะคิดว่าถูกปรับก็แค่ไปจ่ายแล้วก็จบ แต่จริง ๆ แล้วกฎหมายควบคุมอาคารมีบทลงโทษที่หนักกว่านั้น สำหรับการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โทษคือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังมีการปรับรายวันอีกไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง ซึ่งถ้าปล่อยทิ้งไว้นานหลายเดือน ตัวเลขค่าปรับจะบวกขึ้นไปเรื่อย ๆ ซึ่งถ้าอาคารนั้นเป็นอาคารเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม กฎหมายกำหนดให้รับโทษสองเท่าของที่ระบุไว้ และที่สำคัญกว่าตัวเลขค่าปรับ คือถ้าเกิดเหตุไฟไหม้แล้วมีผู้เสียชีวิตหรือบาดเจ็บ เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดทางแพ่งและอาญาในฐานะประมาทเลินเล่อก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินผู้อื่น ซึ่งโทษในส่วนนี้หนักกว่ามาก

 

ความรับผิดชอบเมื่อเกิดเหตุไฟไหม้ หากเจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์ประมาท!

หากเกิดเพลิงไหม้แล้วระบบหนีไฟหรือระบบเตือนภัยใช้การไม่ได้ จนเป็นเหตุให้มีคนบาดเจ็บหรือเสียชีวิต เจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์อาจจะได้รับโทษดังนี้

• ทางอาญา : เจ้าของอาคารจะโดนข้อหา "กระทำโดยประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นถึงแก่ความตาย" (ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 291) มีโทษจำคุกสูงสุดถึง 10 ปี และปรับไม่เกิน 200,000 บาท (ซึ่งศาลมักไม่รอลงอาญาหากพิสูจน์ได้ว่าเจ้าของปล่อยปละละเลยระบบความปลอดภัย)
• ทางแพ่ง : ต้องชดใช้ค่าเสียหายพฤติการณ์ร้ายแรง (ค่าสินไหมทดแทน) ให้กับผู้เสียหายและครอบครัวของผู้เสียชีวิต ซึ่งมูลค่ามักสูงเป็นหลักล้านหรือหลายสิบล้านบาท

 

Checklist สำหรับเจ้าของหอพัก ตรวจสอบได้เลยตอนนี้

ก่อนจะปิดบทความนี้ ลองไล่เช็กลิสต์ด้านล่างนี้ดูว่าหอพักของคุณครบหรือยัง ?

• บันไดหนีไฟ : ทำจากวัสดุทนไฟ (เช่น คอนกรีตเสริมเหล็ก) ความกว้างไม่น้อยกว่า 90 ซม. และที่สำคัญต้อง "ไม่มีสิ่งของวางกีดขวาง" เช่น กล่องพัสดุ ราวตากผ้า หรือขยะ
• ป้ายบอกทางหนีไฟ : มีป้ายไฟหรือป้ายสะท้อนแสงบอกทางชัดเจนในทุกชั้น และต้องอยู่ในตำแหน่งที่มองเห็นได้จากระยะไกล ไม่โดนป้ายอื่นหรือต้นไม้บัง
• ไฟฉุกเฉิน : ทำงานได้ทันทีเมื่อไฟดับ และต้องส่องสว่างต่อเนื่องได้ไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง (ตามมาตรฐานความปลอดภัยปัจจุบัน)
• ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้ (Fire Alarm) : ติดตั้งระบบตรวจจับ (Smoke/Heat Detector) และปุ่มกดแจ้งเหตุด้วยมือครบทุกชั้น พร้อมตารางติตตามการทดสอบระบบ (Test) เป็นประจำอย่างน้อยเดือนละ 1 ครั้ง
• ถังดับเพลิง : วางในจุดที่เข้าถึงง่ายทุกชั้น ระยะห่างในการเดินไปหยิบต้องไม่เกิน 20 เมตร เกจวัดความดัน (เข็ม) ต้องอยู่ในแถบสีเขียว และผ่านการตรวจสภาพทุก ๆ 6 เดือน
• ระบบไฟฟ้า : ได้รับการตรวจสอบโดยช่างผู้เชี่ยวชาญ โดยเฉพาะตู้ไฟรวม (MDB) สายไฟตามทางเดิน และไม่มีการต่อปลั๊กพ่วงสายไฟพะรุงพะรัง
• การซักซ้อมหนีไฟ : มีแผนและจัดการซ้อมอพยพหนีไฟร่วมกันระหว่างพนักงานและผู้เช่า อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง (ตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558)
• โครงสร้างอาคาร : ไม่มีรอยแตกร้าวรุนแรง (เช่น รอยร้าวเฉียงบนผนังหรือเสา) หากเป็นอาคารรวมที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป ต้องได้รับการตรวจสอบและรับรองจาก "ผู้ตรวจสอบอาคาร" เป็นประจำทุกปี

 

กฎหมายอัคคีภัยสำหรับหอพักและอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้ถูกกำหนดขึ้นมาเพื่อเพิ่มภาระให้กับเจ้าของกิจการ แต่มีเป้าหมายสำคัญคือการปกป้องชีวิตและความปลอดภัยของผู้พักอาศัยทุกคนภายในอาคาร แม้ว่าสิ่งที่กฎหมายกำหนดนั้นอาจจะดูเป็นเรื่องพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นบันไดหนีไฟที่สามารถใช้งานได้จริง ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้ที่พร้อมทำงาน ถังดับเพลิงที่อยู่ในสภาพสมบูรณ์และไม่หมดอายุ รวมไปถึงการซ้อมอพยพหนีไฟอย่างสม่ำเสมอ แต่รายละเอียดเล็ก ๆ เหล่านี้กลับเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยลดความสูญเสียได้อย่างมหาศาลเมื่อเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น

 

ดังนั้นสำหรับเจ้าของหอพักและอพาร์ทเม้นท์ การปฏิบัติตามกฎหมายอัคคีภัยอย่างถูกต้อง ล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยยกระดับมาตรฐานของอาคารและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้พักอาศัยได้เป็นอย่างดี และท้ายที่สุดแล้วหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ที่น่าอยู่ไม่ได้วัดกันแค่ความสวยงาม ทำเล หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเท่านั้น แต่ยังรวมถึงมาตรฐานด้านความปลอดภัยที่ผู้พักอาศัยสามารถไว้วางใจได้ในทุกวัน ทั้งนี้ความปลอดภัยที่ดีที่สุด คือความปลอดภัยที่มีการเตรียมพร้อมเอาไว้ตั้งแต่ก่อนเกิดเหตุ และนี่คือหัวใจสำคัญของกฎหมายอัคคีภัยที่เจ้าของอาคารทุกคนไม่ควรมองข้าม

 

และสำหรับเจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ท่านใด ที่ต้องการปล่อยเช่าห้องว่างและต้องการให้หอพักของคุณเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้น คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

อ่านบทความอื่น ๆ  เกี่ยวกับ เจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์ (คลิก)