ห้องว่าง 1 ห้อง เสียรายได้เท่าไร ? วิธีคำนวณต้นทุนจากห้องที่ไม่มีผู้เช่า

เจ้าของหอพักหลาย ๆ คน อาจจะคุ้นชินกับห้องที่ไม่มีคนเช่า ซึ่งหากมองผิวเผิน ก็ดูจะไม่ได้สร้างความเดือดร้อนอะไร เพราะว่างเพียงแค่ 1 – 2 ห้อง และมักจะคิดว่า "เดี๋ยวก็มีคนมาเช่า" แต่ในทางธุรกิจ ห้องว่างไม่ได้เป็นแค่ห้องที่ยังไม่มีคนอยู่ แต่มันคือรายได้ที่หายไปทุกวันโดยที่เราไม่ได้สังเกตหรือคิดถึงมันเลยด้วยซ้ำ ดังนั้นในบทความนี้ Renthub จะพาไปดูว่า ห้องว่างในหอพัก 1 ห้อง สร้างความเสียหายทางการเงินเท่าไรกันแน่ ? พร้อมสูตรคำนวณที่นำไปใช้กับหอพักของคุณได้ทันที ซึ่งเราต้องขอบอกเลยว่ารายละเอียดในเรื่องนี้ เป็นเรื่องที่เจ้าของหอพักไม่ควรที่จะมองข้ามเลยล่ะ

 

ห้องว่าง 1 ห้อง เสียรายได้เท่าไร ?

ต้นทุนที่เห็นชัดที่สุดคือค่าเช่าที่ไม่ได้รับ โดยมีสูตรพื้นฐานมีดังนี้

รายได้ที่หายไปต่อเดือน = ค่าเช่าต่อห้อง × จำนวนห้องว่าง

ยกตัวอย่าง

• หากห้องของคุณเช่าเดือนละ 3,500 บาท
• ห้องว่าง 1 ห้อง
• จะทำให้เสียรายได้เดือนละ 3,500 บาท หรือประมาณ 117 บาทต่อวัน (3,500 ÷ 30)
• ถ้าปล่อยว่างตลอดปี ตัวเลขนี้จะสูงถึง 42,000 บาทต่อห้อง (3,500 x 12 = 42,000)

ทั้งนี้หากหอพักมีห้องว่างหลายห้อง ตัวเลขจะขยายตัวเร็วกว่าที่คิด ห้องว่าง 5 ห้อง ราคาห้องละ 3,500 บาท เท่ากับเสียรายได้ 17,500 บาทต่อเดือน หรือ 210,000 บาทต่อปี เลยทีเดียว

 

ต้นทุนแฝงของห้องว่างที่เจ้าของหอพักมักมองข้าม

การปล่อยห้องว่างไม่ได้ทำให้เจ้าของหอพักสูญเสียเพียงรายได้ค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเตรียมห้องและการบริหารจัดการหอพัก ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลัก ๆ ได้ดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายในการเตรียมห้องและหาผู้เช่ารายใหม่

เมื่อผู้เช่าย้ายออก เจ้าของหอพักอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมแซมและทาสีห้อง ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุด รวมถึงค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์เพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะแตกต่างกันไปตามสภาพห้องและระยะเวลาที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า

2. ต้นทุนคงที่ที่ยังต้องจ่ายแม้ไม่มีผู้เช่า

แม้ห้องจะไม่มีคนพักอาศัย แต่ค่าใช้จ่ายในการบริหารหอพักหลายรายการยังคงเกิดขึ้นตามปกติ เช่น เงินเดือนพนักงานและแม่บ้าน ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าระบบรักษาความปลอดภัย ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาอาคาร และค่างวดสินเชื่อ (ถ้ามี) ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้ลดลงตามจำนวนห้องที่ว่าง ส่งผลให้รายได้จากห้องที่ยังมีผู้เช่าต้องแบกรับภาระต้นทุนส่วนนี้มากขึ้น

 

ข้อควรระวังในการคำนวณต้นทุนห้องว่าง คือ ไม่ควรนำต้นทุนคงที่มาบวกซ้ำเป็นความเสียหายจากห้องว่าง เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของหอพักต้องจ่ายอยู่แล้วไม่ว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่ ดังนั้นหากต้องการประเมินผลกระทบจากห้องว่างโดยตรง ควรพิจารณาจาก 2 ส่วนหลัก ได้แก่ รายได้ค่าเช่าที่สูญเสียไป และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเตรียมห้องพร้อมหาผู้เช่ารายใหม่(1) ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของหอพักเห็นต้นทุนที่แท้จริงและวางแผนบริหารจัดการได้แม่นยำมากยิ่งขึ้น

 

สูตรคำนวณต้นทุนห้องว่างที่เจ้าของหอพักควรรู้

การมีห้องว่างไม่ได้หมายถึงการขาดรายได้จากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด ซ่อมแซม และหาผู้เช่ารายใหม่อีกด้วย ดังนั้นเจ้าของหอพักควรคำนวณต้นทุนเหล่านี้ เพื่อให้เห็นผลกระทบต่อกำไรของธุรกิจได้อย่างชัดเจน โดยสามารถใช้ 4 สูตรง่าย ๆ ดังนี้

สูตรที่ 1 : อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate)

ใช้คำนวณว่าปัจจุบันมีผู้เช่าอยู่กี่เปอร์เซ็นต์ของจำนวนห้องทั้งหมด

อัตราการเข้าพัก = (จำนวนห้องที่มีผู้เช่า ÷ จำนวนห้องทั้งหมด) × 100

สูตรที่ 2 : รายได้ค่าเช่าที่หายไป

ใช้คำนวณว่าห้องว่างทำให้สูญเสียรายได้ค่าเช่าไปเท่าไร

รายได้ที่หายไป = ค่าเช่าต่อห้อง × จำนวนห้องว่าง

หากต้องการคำนวณหลายเดือน ให้นำจำนวนเดือนที่ว่างมาคูณเพิ่มด้วย

สูตรที่ 3 : ผลกระทบทางการเงินจากห้องว่าง

ใช้คำนวณรายได้ที่สูญเสียไป รวมกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเตรียมห้อง

ผลกระทบทางการเงิน = รายได้ค่าเช่าที่หายไป + ค่าใช้จ่ายในการเตรียมห้องและหาผู้เช่าใหม่

สูตรที่ 4 : จุดคุ้มทุนด้านอัตราการเข้าพัก

ใช้คำนวณว่าต้องมีผู้เช่าอย่างน้อยกี่เปอร์เซ็นต์ จึงจะมีรายได้ครอบคลุมต้นทุนคงที่ของหอพัก

จุดคุ้มทุน (%) = (ต้นทุนคงที่ต่อเดือน ÷ รายได้ค่าเช่าสูงสุดเมื่อห้องเต็ม) × 100

 

ตัวอย่างการคำนวณ : หอพัก 40 ห้อง ว่าง 6 ห้อง

สมมติว่าหอพักแห่งหนึ่งมีข้อมูลดังนี้

• จำนวนห้องทั้งหมด 40 ห้อง
• ค่าเช่าห้องละ 3,500 บาท/เดือน
• จำนวนห้องว่าง 6 ห้อง
• ต้นทุนคงที่ 70,000 บาท/เดือน
• ค่าเตรียมห้องและหาผู้เช่าใหม่ 1,500 บาท/ห้อง

ขั้นที่ 1 : อัตราการเข้าพัก

(34 ÷ 40) × 100 = 85%

ขั้นที่ 2 : รายได้ค่าเช่าที่หายไป

3,500 × 6 = 21,000 บาท/เดือน

ขั้นที่ 3 : ผลกระทบทางการเงินจากห้องว่าง

21,000 + (1,500 × 6) = 30,000 บาท

ขั้นที่ 4 : เปรียบเทียบกำไรเบื้องต้น

รายการ	ห้องเต็ม 40 ห้อง	มีผู้เช่า 34 ห้อง
รายได้ค่าเช่า	ห้องเต็ม 40 ห้อง 140,000	มีผู้เช่า 34 ห้อง 119,000
ต้นทุนคงที่	ห้องเต็ม 40 ห้อง 70,000	มีผู้เช่า 34 ห้อง 70,000
กำไรเบื้องต้น	ห้องเต็ม 40 ห้อง 70,000	มีผู้เช่า 34 ห้อง 49,000

จะเห็นได้ว่าเพียงมีห้องว่าง 6 ห้อง หรือ 15% ของจำนวนห้องทั้งหมด ก็ทำให้กำไรเบื้องต้นลดลงถึง 21,000 บาท/เดือน หรือคิดเป็น 30% ของกำไรเดิม โดยยังไม่รวมค่าใช้จ่ายในการเตรียมห้องอีก 9,000 บาท

ขั้นที่ 5 : จุดคุ้มทุน

(70,000 ÷ 140,000) × 100 = 50%

หมายความว่าหอพักแห่งนี้ต้องมีผู้เช่าอย่างน้อย 20 ห้อง จากทั้งหมด 40 ห้อง จึงจะมีรายได้เพียงพอครอบคลุมต้นทุนคงที่ต่อเดือน

การคำนวณต้นทุนห้องว่างจะช่วยให้เจ้าของหอพักเห็นว่าการปล่อยให้ห้องว่างนานเกินไปส่งผลต่อรายได้และกำไรมากแค่ไหน ซึ่งข้อมูลเหล่านี้สามารถนำไปใช้วางแผนการตลาด ปรับปรุงห้องพักและเร่งหาผู้เช่ารายใหม่ เพื่อรักษาอัตราการเข้าพักให้เหมาะสมกับต้นทุนของธุรกิจได้มากขึ้น

 

** หมายเหตุ : ตัวอย่างนี้เป็นการคำนวณเบื้องต้น โดยสมมติว่าห้องพักทุกห้องมีค่าเช่าเท่ากัน และยังไม่รวมต้นทุนผันแปรหรือรายได้อื่น ๆ ร่วมด้วย

 

ห้องว่างนานแค่ไหนจึงเรียกว่า "อันตราย"

ห้องว่างช่วงสั้น ๆ ระหว่างผู้เช่าเก่าย้ายออกกับผู้เช่าใหม่ย้ายเข้า เป็นเรื่องปกติของธุรกิจหอพัก แต่ควรตั้งตัวชี้วัดไว้ให้ชัด เช่น กำหนดว่าห้องควรกลับมามีผู้เช่าภายใน 2 สัปดาห์ หากเกินกว่านั้นให้ถือเป็นสัญญาณเตือนและเริ่มทบทวนสาเหตุทันที

การบันทึกข้อมูลอย่างสม่ำเสมอจะช่วยได้มาก ควรจดว่าแต่ละห้องว่างกี่วัน เพราะอะไร และใช้วิธีใดจึงได้ผู้เช่าใหม่ เมื่อมีข้อมูลสะสมสักระยะ จะเห็นรูปแบบที่ชัดเจน เช่น ห้องชั้นบนสุดว่างนานกว่าห้องชั้นอื่น หรือช่วงปิดภาคเรียนมีการย้ายออกมากเป็นพิเศษ เป็นต้น

 

วิธีลดอัตราห้องว่างในหอพัก เพิ่มโอกาสสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

เมื่อเจ้าของหอพักทราบต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการปล่อยห้องว่างแล้ว สิ่งสำคัญต่อมาคือการวางแผนลดระยะเวลาที่ห้องไม่มีผู้เช่า เพราะยิ่งห้องว่างนานเท่าไร ก็ยิ่งหมายถึงรายได้ค่าเช่าที่หายไปมากขึ้นเท่านั้น

1. ตั้งราคาเช่าให้เหมาะสมกับตลาด

ควรสำรวจราคาหอพักในละแวกใกล้เคียง โดยเปรียบเทียบทั้งทำเล ขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก หากพบว่าราคาสูงกว่าคู่แข่งโดยไม่มีจุดเด่นที่ชัดเจน อาจจะพิจารณาปรับลดค่าเช่าหรือจัดโปรโมชั่นในช่วงที่มีห้องว่างมาก เช่น ส่วนลดค่าเช่าเดือนแรก เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

: กลยุทธ์ตั้งราคาค่าเช่าหอพักให้ห้องเต็มเร็ว โดยไม่ต้องลดราคา

2. เตรียมห้องพักให้พร้อมสำหรับผู้เช่ารายใหม่

ห้องพักที่สะอาด เป็นระเบียบ และมีอุปกรณ์ต่าง ๆ อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน ย่อมสร้างความประทับใจให้ผู้ที่เข้ามาดูห้องได้มากกว่า ดังนั้นหลังผู้เช่าย้ายออกควรรีบตรวจสอบสภาพห้อง ทำความสะอาดและซ่อมแซมจุดที่ชำรุดให้เรียบร้อย เพื่อไม่ให้เสียโอกาสในการรับผู้เช่ารายใหม่

3. ลงประกาศห้องว่างบนแพลตฟอร์มที่เข้าถึงผู้เช่าได้จริง

แม้ห้องพักจะมีทำเลดีและราคาเหมาะสม แต่หากไม่มีใครรู้/ไม่เห็นประกาศปล่อยห้องเช่า ก็อาจจะทำให้ห้องว่างนานกว่าที่ควรจะเป็น ทั้งนี้เจ้าของหอพักสามารถลงประกาศปล่อยเช่าห้องว่างได้ฟรี ผ่านแพลตฟอร์มค้นหาหอพักอพาร์ทเม้นท์อย่าง Renthub เว็บไซต์ที่มีผู้คนเข้ามาค้นหาหอพักอพาร์ทเม้นท์อันดับ 1 ของประเทศไทย ซึ่งก็จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้เช่ามองเห็นประกาศปล่อยเช่าห้องว่างของคุณได้มากขึ้นนั่นเอง

4. ตอบคำถามผู้เช่าให้รวดเร็วและอำนวยความสะดวกในการนัดดูห้อง

ผู้ที่กำลังหาห้องพักมักติดต่อสอบถามหลายแห่งในเวลาเดียวกัน การตอบแชทเร็ว ให้ข้อมูลครบถ้วนและสามารถนัดเวลาเข้าชมห้องได้สะดวก จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการได้ผู้เช่า ทั้งนี้เจ้าของหอพักอาจจะเปิดช่วงเวลาเข้าชมห้องเพิ่มเติม เช่น ในช่วงเย็นหรือวันหยุด เพื่อให้สอดคล้องกับเวลาว่างของผู้เช่าที่ทำงานประจำ เป็นต้น

5. รักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าเดิม

การรักษาผู้เช่าให้อยู่ต่อเป็นอีกวิธีที่ช่วยลดโอกาสเกิดห้องว่างได้เป็นอย่างดี(ดีมากเลยล่ะ) เพราะไม่ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่ารายใหม่ ทั้งยังช่วยให้หอพักมีรายได้ที่ต่อเนื่อง ดังนั้นเจ้าของหอพักจึงควรใส่ใจเรื่องการซ่อมบำรุง ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง และรับฟังปัญหาของผู้เช่าอยู่เสมอ เพื่อสร้างความพึงพอใจและเพิ่มโอกาสในการต่อสัญญาเช่านั่นเอง

6. วางแผนระยะเวลาสัญญาเช่าให้เหมาะกับกลุ่มผู้เช่า

การกำหนดระยะเวลาสัญญาเช่าควรพิจารณาจากทำเลและกลุ่มเป้าหมายของหอพัก เช่น หอพักใกล้มหาวิทยาลัยอาจวางแผนสัญญาเช่าให้สอดคล้องกับภาคการศึกษา ส่วนหอพักที่มีกลุ่มผู้เช่าวัยทำงานอาจเน้นสัญญาเช่าระยะยาว 6 เดือนหรือ 1 ปี เพื่อช่วยให้เจ้าของหอพักวางแผนรายรับได้ง่ายขึ้น และลดความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าย้ายออกพร้อมกันหลายห้อง

 

ข้อสำคัญ : การลดห้องว่างไม่ได้ขึ้นอยู่กับการลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัยทั้งการตั้งราคาที่เหมาะสม การดูแลห้องพัก การทำตลาดและการรักษาผู้เช่าเดิมควบคู่กันไป โดยเฉพาะการเพิ่มช่องทางให้ผู้เช่าค้นพบห้องพักได้ง่ายขึ้น ซึ่งเจ้าของหอพักสามารถใช้เว็บไซต์ Renthub เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการลงประกาศห้องว่าง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มคนที่กำลังมองหาที่พัก

 

ห้องว่าง 1 ห้องไม่ได้หมายถึงการสูญเสียเพียงรายได้ค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในการเตรียมห้องและหาผู้เช่ารายใหม่ รวมถึงส่งผลกระทบต่อกำไรโดยรวมของหอพัก เนื่องจากต้นทุนคงที่หลายรายการยังคงต้องจ่ายตามปกติ แม้จะมีห้องว่างก็ตาม ดังตัวอย่างข้างต้นที่แสดงให้เห็นว่า ห้องว่างเพียง 15% อาจส่งผลให้กำไรลดลงถึง 30% ดังนั้นเจ้าของหอพักจึงควรหมั่นติดตามอัตราการเข้าพัก คำนวณต้นทุนจากห้องว่าง และกำหนดเป้าหมายระยะเวลาการปล่อยเช่าให้ชัดเจน เพราะการเข้าใจตัวเลขต้นทุนที่แท้จริงจะช่วยให้วางแผนปรับราคา ปรับปรุงห้องพัก และทำการตลาดได้อย่างเหมาะสม ลดโอกาสเกิดห้องว่างสะสม และช่วยให้ธุรกิจหอพักมีรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่องมากขึ้น

 

ทั้งนี้หากต้องการเพิ่มโอกาสให้ห้องว่างมีผู้เช่าเร็วขึ้น การลงประกาศผ่านแพลตฟอร์มที่ผู้หาห้องเช่าเข้าใช้งานเป็นประจำ ร่วมกับข้อมูลห้องที่ครบถ้วน จะเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยสำคัญที่จะช่วยลดระยะเวลาห้องว่างได้ โดยคุณสามารถมาลงประกาศปล่อยเช่าห้องว่างได้ฟรีที่  Renthub : No.1 Apartment Platform in Thailand 🇹🇭

 

: อ่านบทความเกี่ยวกับเจ้าของหอพักเพิ่มเติม คลิก