ภาษีหอพัก ต้องเสียอะไรบ้าง ? สรุปครบทุกประเภทที่เจ้าของหอพักต้องรู้

การทำธุรกิจหอพักในปี 2569 ไม่ได้มีเพียงเรื่องการหาผู้เช่า ดูแลอาคารหรือบริหารค่าใช้จ่ายเท่านั้น แต่ “ภาษีหอพัก” ถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่เจ้าของหอพักทุกคนจะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน เพราะการจัดการภาษีอย่างเหมาะสม ไม่เพียงแต่จะช่วยให้ธุรกิจดำเนินไปอย่างราบรื่น แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งเจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์(มือใหม่)หลาย ๆ คน คงจะสงสัยว่า ภาษีหอพักต้องเสียอะไรบ้าง ? รายได้จากค่าเช่าต้องยื่นภาษีแบบไหน ? รวมถึงมีภาษีโรงเรือนหรือภาษีที่ดินเกี่ยวข้องหรือเปล่า ? โดยบทความนี้ได้สรุป ภาษีหอพัก 2569 ครบทุกประเภทที่เจ้าของหอพักควรรู้มาฝาก พร้อมอธิบายแบบเข้าใจง่าย เพื่อให้คุณวางแผนภาษีได้อย่างถูกต้องและป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาในภายหลัง

 

1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัย มีเพดานอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยในกรณีที่เป็น “บ้านหลังหลัก” ซึ่งบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก หากมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่า 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจึงจะนำมาคำนวณภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

สำหรับผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ หอพัก หรือบ้านพักให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย โดยคิดค่าเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป กฎหมายถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย จึงจัดเก็บภาษีในหมวดที่อยู่อาศัย โดยเริ่มต้นที่อัตราร้อยละ 0.02 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (**ทั้งนี้อัตราจัดเก็บจริงขึ้นอยู่กับข้อบัญญัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในแต่ละพื้นที่)

 

อัตราภาษีที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย 2568

 

วิธีคำนวณภาษี

• ราคาประเมินที่เดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องชำระ (1)
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง (หักค่าเสื่อม) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องชำระ (2)
• ภาษีที่ต้องชำระ (1) + (2) หักด้วยส่วนลด (ถ้ามี)

ตัวอย่างการคำนวณ

• หอพักมีที่ดิน 120 ตารางวา ตัวอาคาร 1,500 ตารางเมตร ก่อสร้างมา 13 ปี ราคาประเมินที่ดิน 60,000 บาทต่อตารางวา
• ราคาประเมินอาคาร 8,000 บาทต่อราตางเมตร
• ราคาที่ดิน 120 x 60,000 = 7,200,000 ล้านบาท (1)
• ราคาอาคาร 1,500 x 8,000 = 12,000,000 – ค่าเสื่อม 13 ปี(16%) 1,920,000 (*ค่าเสื่อม / 10 ปีแรก ปีละ 1% อีก 3 ปี ปีละ 2% = 16%)
• 12,000,000 - 1,920,000 = 10,080,000 (2)
• รวมภาษีที่ต้องเสีย (1) + (2) = 7,200,000 + 10,080,000 = 17,280,000
• ภาษีที่ต้องเสีย 17,280,000 x 0.2 = 3,456 บาท

 

“และสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจเกี่ยวกับที่พักอาศัยไม่ว่าจะเป็นหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์จะถูกจัดอยู่ในกลุ่มเสียภาษีในอัตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งจะยึดจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นหลัก จะไม่ได้เสียภาษีประเภทที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เพราะจุดประสงค์หลักคือการอยู่อาศัยจึงถูกจัดอยู่ในหมวดหมู่ที่ต้องเสียภาษีในอัตราเดียวกันกับการอยู่อาศัยปกตินั่นเอง”

 

อ้างอิง : ตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ลงวันที่ 30 ม.ค. 2563

 

2. ภาษีเงินได้

2.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีผู้ประกอบการหอพักดำเนินกิจการในนามบุคคลธรรมดา และไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล รายได้จากค่าเช่าจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร โดยยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90 หรือ ภ.ง.ด. 91 ตามลักษณะรายได้ที่ได้รับ

รายได้จากค่าเช่าหอพักถือเป็นเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน(จัดอยู่ในประเภทรายได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร) และต้องนำไปรวมกับรายได้ประเภทอื่น ๆ ทั้งหมดในปีภาษีนั้น ก่อนคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า 5–35% โดยคำนวณจาก “เงินได้สุทธิ” ซึ่งได้จากรายได้รวม หักด้วยค่าใช้จ่าย (เลือกหักแบบเหมา หรือหักตามจริงตามที่กฎหมายกำหนด) และหักค่าลดหย่อนต่าง ๆ ที่มีสิทธิได้รับ

กล่าวโดยสรุปคือ... ผู้ประกอบการจะเสียภาษีจากฐานรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว และอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นตามระดับรายได้สุทธิในแต่ละขั้นบันไดภาษี

ตัวอย่าง : รายได้ปีละ 1,800,000 บาท หากหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้วเหลือเงินได้สุทธิ 1,200,000 บาท ภาษีที่ต้องจ่ายจะอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต้น ๆ (โดยประมาณ)

2.2 ภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีกิจการหอพักจดทะเบียนในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล จะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยยื่นแบบ ภ.ง.ด. 50 สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีประจำปี และ ภ.ง.ด. 51 สำหรับการยื่นครึ่งปี

ซึ่งการคำนวณภาษีจะพิจารณาจาก “กำไรสุทธิ” ซึ่งได้จากรายได้รวมของกิจการหักด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องและสามารถหักได้ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายภาษี โดยอัตราภาษีทั่วไปอยู่ที่ 20% ของกำไรสุทธิ อย่างไรก็ตาม หากกิจการเข้าเงื่อนไขเป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SME) อาจได้รับสิทธิใช้อัตราภาษีที่ต่ำกว่าในกำไรบางส่วน เช่น 15% ตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

ทั้งนี้การเสียภาษีในรูปแบบนิติบุคคลจะยึดหลักกำไรสุทธิเป็นฐานภาษี และต้องจัดทำบัญชีตามมาตรฐานเพื่อรองรับการคำนวณภาษีอย่างถูกต้องนั่นเอง

ตัวอย่าง : รายได้ 3,000,000 บาท ค่าใช้จ่าย 1,800,000 บาท กำไรสุทธิ 1,200,000 บาท หากเป็น SME จะเสียภาษีประมาณ 135,000 บาท

** ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

กรณีผู้ประกอบการหอพักมีการจ้างงาน ไม่ว่าจะเป็นพนักงานประจำ เช่น แม่บ้าน พนักงานดูแลอาคาร หรือพนักงานรักษาความปลอดภัย ผู้ประกอบการมีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายจากเงินเดือนหรือค่าจ้างของบุคคลดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ของประมวลรัษฎากร และนำส่งกรมสรรพากรภายในกำหนดเวลาในแต่ละเดือน

สำหรับการยื่นแบบภาษี หากเป็นพนักงานประจำให้ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 1 ส่วนกรณีจ่ายค่าจ้างให้บุคคลธรรมดาที่ไม่ได้เป็นลูกจ้างประจำ เช่น ผู้รับจ้างเป็นครั้งคราว ให้ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 3 ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องดำเนินการหักและนำส่งภาษีอย่างถูกต้อง เพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย

 

3. ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

โดยหลักทั่วไป การให้เช่าห้องพักเพื่ออยู่อาศัย เช่น หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์รายเดือน ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามประมวลรัษฎากร เนื่องจากถือเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จึงไม่ต้องเรียกเก็บ VAT 7% จากผู้เช่า อย่างไรก็ตาม หากผู้ประกอบการมีรายได้จากกิจการอื่นร่วมด้วย เช่น การให้เช่าเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การให้บริการอินเทอร์เน็ต หรือการเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคในลักษณะให้บริการที่เข้าข่ายต้องเสีย VAT และมีรายได้รวมเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี อาจเข้าข่ายต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและยื่นแบบ ภ.พ. 30 เป็นรายเดือนตามที่กฎหมายกำหนด

ทั้งนี้ผู้ประกอบการหอพักควรแยกประเภทของรายได้ให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น เพราะแม้ว่ารายได้จากค่าเช่าที่พักอาศัยจะได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่รายได้จากบริการหรือกิจกรรมอื่นอาจอยู่ในข่ายต้องเสีย VAT และอาจทำให้เกิดหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มได้ ดังนั้นการจัดทำบัญชีและแยกหมวดรายได้อย่างถูกต้องจะช่วยลดความเสี่ยงทางภาษีและป้องกันปัญหาในอนาคต

 

4. ภาษีป้าย

ภาษีป้ายเป็นภาษีที่จัดเก็บจากผู้ที่ติดตั้งหรือแสดงป้ายชื่อกิจการ ป้ายโฆษณาหรือป้ายแสดงชื่อหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ บริเวณอาคารหรือพื้นที่ที่มองเห็นได้จากที่สาธารณะ โดยผู้ประกอบการมีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีป้ายต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ เช่น เทศบาล หรือ อบต. ภายในเดือนมีนาคมของทุกปี

อัตราภาษีป้ายจะคำนวณตามลักษณะของป้าย ขนาด พื้นที่ และประเภทตัวอักษร (เช่น อักษรไทยล้วน ไทยปนต่างประเทศ หรืออักษรต่างประเทศล้วน) ซึ่งแต่ละประเภทจะมีอัตราจัดเก็บแตกต่างกันตามที่กฎหมายกำหนด ดังนี้...

ป้ายประเภทที่ 1 ป้ายตัวอักษรไทยล้วน

ป้ายประเภทนี้เป็นป้ายที่มีตัวอักษรไทยล้วน

• ป้ายที่เป็นภาพนิ่ง ไม่เปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพ อัตราภาษีอยู่ที่ 5 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร
• ป้ายที่มีการเคลื่อนที่ หรือเปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพได้ อัตราภาษีอยู่ที่ 10 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร

ป้ายประเภทที่ 2 : ป้ายที่มีตัวอักษรไทยปนกับตัวอักษรภาษาต่างประเทศ

ป้ายประเภทนี้เป็นป้ายที่มีตัวอักษรไทยปนกับตัวอักษรภาษาต่างประเทศ รวมตัวถึงเลขอารบิกด้วยเช่นกัน

• ป้ายที่เป็นภาพนิ่ง ไม่เปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพ อัตราภาษีอยู่ที่ 26 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร
• ป้ายที่มีการเคลื่อนที่ หรือเปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพได้ อัตราภาษีอยู่ที่ 52 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร

ป้ายประเภทที่ 3 : ป้ายที่ไม่มีตัวอักษรไทยเลย

ป้ายประเภทนี้จะไม่มีตัวอักษรไทยเลย มีแต่ตัวอักษรภาษาต่างประเทศหรืออีกกรณีหนึ่งก็คือ มีตัวอักษรภาษาไทยอยู่ใต้ภาษาต่างประเทศเล็ก ๆ

• ป้ายที่เป็นภาพนิ่ง ไม่เปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพ อัตราภาษีอยู่ที่ 50 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร
• ป้ายที่มีการเคลื่อนที่ หรือเปลี่ยนลักษณะตัวอักษรหรือภาพได้ อัตราภาษีอยู่ที่ 52 บาท ต่อ 500 ตารางเซนติเมตร

ดังนั้นหากหอพักมีป้ายชื่อกิจการติดตั้งไว้ด้านหน้าอาคารหรือบริเวณที่สาธารณะมองเห็นได้ ควรตรวจสอบว่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษีป้ายหรือไม่และยื่นแบบให้ถูกต้องตามกำหนดเวลา เพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับและเงินเพิ่มในภายหลัง

** โดยทั่วไปป้ายที่มีอักษรไทยล้วนจะเสียภาษีในอัตราต่ำกว่าอักษรต่างประเทศ

 

5. ภาษีอากรแสตมป์

อากรแสตมป์ คือ ภาษีที่เรียกเก็บจากตราสารหรือเอกสารบางประเภท หนึ่งในนั้นคือ...สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเจ้าของหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ควรรู้ไว้ เพราะสัญญาเช่าห้องพักก็อยู่ในข่ายที่ต้องเสียอากรแสตมป์เช่นกัน โดยอัตราภาษีสำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คือ 1 บาท ต่อมูลค่าสัญญาเช่า 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ซึ่งต้องคำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ไม่ใช่เฉพาะค่าเช่ารายเดือน แต่ถ้าหากในสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาเช่า กฎหมายให้ถือว่าเป็นสัญญาเช่า 3 ปีเพื่อนำมาคำนวณอากรแสตมป์ ทั้งนี้ต้องดำเนินการติดอากรแสตมป์ให้ครบถ้วนภายใน 15 วันนับแต่วันที่ลงนามในสัญญา หากไม่ปฏิบัติตามอาจมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมายได้

ตัวอย่าง

• ค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท
• สัญญา 1 ปี (12 เดือน)
• มูลค่าสัญญา = 72,000 บาท
• อากรแสตมป์ที่ต้องชำระ = 72 บาท

* หากมีเศษ เช่น 72,500 บาท ก็ต้องปัดขึ้นเป็น 73 บาททันที เพราะกฎหมายระบุว่า “เศษของ 1,000 บาท” ต้องเสียเต็มหน่วย

 

โดยสรุปแล้ว “ภาษีหอพัก” คือเรื่องที่เจ้าของกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับต้น ๆ เพราะเกี่ยวข้องโดยตรงกับรายได้ ต้นทุนและข้อกำหนดตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีมูลค่าเพิ่ม (ในบางกรณี) หรือภาระภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับรูปแบบการดำเนินธุรกิจ ซึ่งการเข้าใจโครงสร้างภาษีหอพักและรู้ว่าจะต้องจ่ายอะไรบ้างในแต่ละปี ก็จะช่วยให้คุณวางแผนทางการเงินได้อย่างเป็นระบบ ลดความเสี่ยงจากค่าปรับและปัญหาที่อาจจะตามมาในภายหลังนั่นเอง

 

และสำหรับเจ้าของหอพักอพาร์ทเม้นท์ที่ต้องการลงประกาศปล่อยเช่าห้องว่าง คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Renthub เว็บไซต์ค้นหาหอพักอันดับ 1 ของประเทศไทย ที่จะช่วยทำให้หอพักอพาร์ทเม้นท์ของคุณ เข้าถึงกลุ่มผู้เช่าได้มากยิ่งขึ้นกว่าเดิม