การมีรายได้ทางเดียวในยุคปัจจุบันนี้ได้กลายเป็นความเสี่ยงที่หลายๆ คน ไม่ต้องการที่จะแบกรับ จึงทำให้เริ่มมีการมองหางานที่ 2 ที่ 3 เพื่อช่วยให้สถานะทางการเงินมีความมั่นคงมากยิ่งขึ้น และก็มีผู้คนจำนวนไม่น้อยที่ต้องการที่จะสร้าง Passive Income ให้กับชีวิต ซึ่งก็แน่นอนว่าธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์ก็ยังคงขึ้นแท่นเป็นธุรกิจที่หลายๆ คน ให้ความสนใจและมองว่านี่คือธุรกิจเสือนอนกินอย่างแท้จริง แต่! ทั้งนี้คุณก็อย่าลืมว่าทุกๆ ธุรกิจล้วนมีความเสี่ยงที่จะขาดทุน หากไม่มีการวางแผนและการบริหารงานที่ดี ฉะนั้นในวันนี้ทีมงาน Renthub จึงจะขอนำหลักการเริ่มต้นสำหรับธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์เพื่อสร้าง Passive Income ในอนาคตมาฝาก ซึ่งจะมีรายละเอียดอะไรที่น่าสนใจบ้างนั้น เราไปติดตามข้อมูลที่ทางทีมงานได้นำมาฝากพร้อมๆ กันเลย
การเลือกทำเลที่ตั้งของหอพักอพาร์ทเม้นท์คือเรื่องที่สำคัญ
หัวใจหลักในการประกอบกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์ก็คงจะหนีไม่พ้น “ทำเลที่ตั้ง” ดังนั้นผู้ลงทุนจึงต้องเลือกทำเลในการสร้างหอพักให้เป็น โดยประเด็นหลักๆ ที่จะต้องไปพิจารณาประกอบการตัดสินใจในการเลือกทำเลสำหรับสร้างหอพักเลยก็คือ...
การเดินทางต้องสะดวกสบายเป็นหลัก - พื้นที่บริเวณโดยรอบหอพักจะต้องเอื้ออำนวยความสะดวกต่อการเดินทางให้แก่ผู้พักอาศัย เช่น อยู่ติดถนนใหญ่ มีขนส่งสาธารณะตัดผ่าน หรือหากอยู่ในซอยลึกก็อาจจะต้องมีบริการรถรับ-ส่ง
มองหาสถานที่สำคัญเพื่อสร้างแรงดึงดูด - สิ่งหนึ่งที่จะทำให้หอพักของคุณได้รับความสนใจจากผู้เช่าเลยก็คือสถานที่สำคัญรอบๆบริเวณหอพัก ไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า สนามกีฬา ตลาด มหาวิทยาลัย สำนักงาน ฯลฯ ซึ่งถ้าหากหอพักของคุณมีสถานที่สำคัญอยู่บริเวณใกล้เคียงแล้วล่ะก็ มันจะกลายเป็นเรื่องที่จะทำให้ผู้เช่าสนใจและให้หอพักของคุณเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ในการเช่าอยู่อาศัย
สิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณโดยรอบต้องมี - เช่น ร้านอาหาร วินมอเตอร์ไซค์ ตู้ ATM ร้านซักรีด ตู้น้ำหยอดเหรียญ ร้านสะดวกซื้อ ร้านขายยา ป้ายรถเมย์ ฯลฯ
ต้องมองถึงอนาคตของทำเลที่ตั้ง - สำหรับสิ่งที่ผู้ประกอบการหอพักหน้าใหม่หลายๆ คน มองข้ามไปอย่างน่าเสียดายเลยก็คือ “การมองถึงอนาคตของทำเลที่ตั้ง” ซึ่งคุณต้องพิจารณาว่าพื้นที่ในบริเวณนี้อีก 5-10 ปี ข้างหน้า จะเป็นอย่างไร ? มีการเจริญเติบโตมากน้อยขนาดไหน ? จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ เกิดขึ้นมาใหม่หรือไม่ ? ทั้งนี้ก็เพื่อให้การลงทุนของคุณนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปนั่นเอง
สำรวจคู่แข่งก่อนตัดสินใจ - สิ่งสำคัญอีกข้อหนึ่งในการเลือกทำเลที่ตั้งของหอพักเลยก็คือ “คู่แข่ง” โดยคุณต้องสำรวจพื้นที่ว่าบริเวณนั้นมีจำนวนคู่แข่งเยอะหรือไม่ ? อัตราราคาค่าเช่าต่อเดือนเท่าไหร่ ? มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้างภายในหอพัก ? และทำเลที่ตั้งของคุณเหนือกว่าคู่แข่งอย่างไร ? เพื่อที่คุณจะได้นำข้อมูลเหล่านั้นมาประกอบการตัดสินใจว่าการแข่งขันในครั้งนี้จะคุ้มค่าหรือไม่ ?
ออกสำรวจตลาด
ให้คุณออกไปสำรวจตลาดบริเวณโดยรอบทำเลที่ต้องการสร้างหอพัก โดยให้ดูว่าพื้นที่บริเวณดังกล่าวมีการเติบโตของธุรกิจหอพักมากน้อยขนาดไหน ? กลุ่มผู้เช่าหลักคือใคร ? คู่แข่งมีจุดอ่อนจุดแข็งตรงไหน ? ตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ ? ฯลฯ ทั้งนี้ยิ่งได้ข้อมูลทางการตลาดมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้ธุรกิจหอพักของคุณมีความแข็งแกร่งมากขึ้นเท่านั้น เนื่องจากข้อมูลที่ได้รับสามารถนำมาปรับใช้ในการวางแผนทำธุรกิจหอพักของคุณได้นั่นเอง
รูปแบบการลงทุนในการสร้างหอพัก
เมื่อคุณเจอทำเลที่ใช่และศึกษารายละเอียดทางการตลาดจนมั่นใจแล้ว ลำดับต่อมาก็คือการลงทุนสร้างหอพัก โดยรูปแบบการลงทุนจะมีอยู่ด้วยกันทั้งหมด 2 รูปแบบ คือ...
1. การซื้อที่ดินเพื่อสร้างหอพัก
ข้อดีของการลงทุนในรูปแบบนี้ก็คือ คุณสามารถออกแบบดีไซน์หอพักให้ออกมาตรงกับความต้องการได้ทุกจุด ไม่ว่าจะเป็นสไตล์ของหอพัก จำนวนห้องพัก จำนวนชั้น แพลนห้อง ฯลฯ คุณสามารถใส่ความต้องการลงไปได้อย่างเต็มที่ แต่! ข้อเสียก็คือคุณอาจจะต้องพบเจอกับปัญหาอันน่าปวดหัวอย่างเช่น การก่อสร้างอาคารที่ไม่ตรงตามแบบ ผู้รับเหมาไม่มีความรับผิดชอบ งบการก่อสร้างบานปลาย การขอติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า และโดยเฉพาะเรื่องข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมือง รวมไปถึงข้อกฎหมายในการก่อสร้าง ที่ต้องมีผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางคอยให้คำปรึกษาอย่างใกล้ชิด(ส่วนใหญ่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้)
2. การซื้อหอพักมือสองมาดำเนินกิจการต่อ
สำหรับการลงทุนในรูปแบบซื้อหอพักมือสองมาดำเนินกิจการต่อนั้น มีข้อดีตรงที่ว่าคุณไม่ต้องมานั่งปวดหัวในเรื่องของการก่อสร้าง และส่วนใหญ่แล้วหอพักมือสองมักจะมีผู้เช่าเดิมพักอาศัยอยู่ จึงทำให้คุณสามารถคำนวณค่าเช่าได้ตั้งแต่เดือนแรกว่าจะได้รับเงินเท่าไหร่ ? มองเห็นปัญหาที่ต้องแก้ไขจากเจ้าของเดิมได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้น (เนื่องจากธุรกิจค่อนข้างที่จะเป็นรูปเป็นร่างแล้วนั่นเอง) แต่ข้อเสียของการลงทุนแบบนี้เลยก็คือ มีราคาที่ค่อนข้างสูง หากเปรียบเทียบกับการสร้างหอพักขึ้นมาเอง และคุณยังไม่สามารถออกแบบดีไซน์ในเรื่องเชิงโครงสร้างอาคารได้ รวมไปถึงคุณอาจจะต้องใช้เวลาในการศึกษาและแก้ไขปัญหาที่ทางเจ้าของเดิมทำไว้(สาเหตุที่ทำให้เจ้าของเดิมตัดสินใจขายกิจการหอพัก เช่น ทำโฆษณาไม่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย มีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ไม่สมเหตุสมผลจนทำให้ชื่อเสียงหอพักติดลบ มีการบริหารงานภายในไม่เป็นธรรม เป็นต้น)
: “ซื้อที่ดินพร้อมหอพัก/อพาร์ทเม้นท์” คุ้มค่าจริงหรือไม่ ?
กู้สินเชื่อเพื่อการลงทุนในการทำธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากการทำธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์เป็นการลงทุนสินทรัพย์มูลค่าสูง ดังนั้นการกู้สินเชื่อจากธนาคารจึงกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมจากผู้ที่ต้องการลงทุนทำธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์ เพราะคุณอย่าลืมว่านอกจากค่าก่อสร้างแล้ว คุณก็คงจะต้องพบเจอกับค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการต่างๆ อีกมากมาย ดังนั้นการกู้สินเชื่อเพื่อการลงทุน(ที่ให้วงเงินสูง)จึงจะช่วยทำให้คุณมีเงินก้อนในการดำเนินงานต่างๆ ได้อย่างราบรื่นมากยิ่งขึ้น
: ขั้นตอนการ “ขอสินเชื่อหอพัก” สำหรับผู้ประกอบการหน้าใหม่
ศึกษาเรื่องการจดทะเบียนหอพักอพาร์ทเม้นท์
เมื่อขั้นตอนการกู้เงินสำเร็จและเริ่มต้นการก่อสร้างหรือปรับปรุงหอพัก ลำดับต่อมาคือสิ่งที่ผู้ประกอบการหอพักอพาร์ทเม้นท์จะต้องทำการศึกษาให้แน่ใจก่อนที่จะเปิดกิจการเลยก็คือ “การจดทะเบียนหอพักอพาร์ทเม้นท์” โดยคุณสามารถอ่านรานละเอียดเกี่ยวกับการจดทะเบียนในรูปแบบต่างๆ ได้ที่
: คิดจะทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ "จดทะเบียนนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา" แบบไหนดีกว่ากัน ?
: จดทะเบียน หอพัก VS อพาร์ทเม้นท์ แตกต่างกันอย่างไร ?
เริ่มศึกษากฎหมาย สคบ.
สำหรับกฎหมาย สคบ. นั้นคือสิ่งที่ผู้ประกอบการหอพักอพาร์ทเม้นท์ จะต้องเริ่มทำการศึกษา โดยทางทีมงานได้สรุปข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับกฎหมาย สคบ. ที่ผู้ประกอบการหอพักควรจะต้องรู้เบื้องต้นมาฝากดังนี้
ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถตัดน้ำและตัดไฟผู้เช่าได้ แต่สามารถระงับการใช้งานชั่วคราวได้
การคิดอัตราค่าไฟ สคบ.กำหนดให้เจ้าของหอพักต้องคิดเท่ากับที่การไฟฟ้าจำหน่ายในปัจจุบัน
การคิดอัตราค่าน้ำ สคบ.กำหนดให้เจ้าของหอพักต้องคิดเท่ากับที่การประปาจำหน่ายในปัจจุบัน
ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ระบุไว้ในสัญญา ห้ามมีการเปลี่ยนแปลงหากสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด
ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถริบเงินค่ามัดจำได้ แต่สามารถปรับได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า
ถ้าผู้เช่าหนีหาย ไม่ยอมจ่ายค่าเช่าและไม่มีการติดต่อกลับมา ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์จะต้องส่งจดหมายการยกเลิกสัญญาไปที่ภูมิลำเนา จากนั้นรอเวลาให้ครบ 30 วัน ถึงจะสามารถเข้าไปภายในห้องพักได้
ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ไม่มีสิทธิ์ขับไล่ผู้เช่าให้ออกจากพื้นที่ด้วยตนเอง
การที่จะขับไล่ผู้เช่า(ที่ค้างค่าเช่า/ทำผิดกฎ) ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์จะต้องใช้อำนาจคำสั่งจากศาลเท่านั้น (โดยใช้สิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขับไล่ผู้เช่าออกจากห้องเช่า)
หากต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์จะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อน โดยแจ้งผ่านหนังสืออย่างเป็นลายลักษณ์อักษร และให้เวลาผู้เช่าขนย้ายสิ่งของออกภายใน 15 วัน
ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ ไม่มีสิทธิ์เข้าไปในห้องของผู้เช่า ไม่ว่าจะด้วยกรณีใดๆ ก็ตาม นอกจากจะมีคำสั่งของศาล
ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
หากหนังสือสัญญาผู้เช่าสิ้นสุด ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์จะต้องคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าในทันที เว้นแต่ผู้เช่าได้ทำความเสียหายในห้องชุดตามที่มีการระบุไว้ในสัญญาเช่า
ภาษีคือเรื่องที่ห้ามมองข้าม
สิ่งที่คุณจะต้องพบเจออย่างแน่นอนในการประกอบกิจการหอพักอพาร์ทเม้นท์เลยก็คือ “ภาษี” ทั้งนี้คุณสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ : “ภาษี” เรื่องต้องรู้สำหรับเจ้าของธุรกิจอพาร์ทเมนท์
การตั้งราคาค่าเช่า
ปัจจัยสำคัญที่จะต้องนำมาพิจารณาในการตั้งราคาค่าเช่าเลยก็คือ...
ทำเลที่ตั้ง
พื้นที่ใช้สอยภายในห้องพัก
คำนวณจากการผ่อนชำระ (ในกรณีที่กู้เงินมาสร้างหรือรีโนเวท)
คำนวณจากสิ่งอำนวยความสะดวกภายในหอพัก
เปรียบเทียบราคากับหอพักที่อยู่ใกล้เคียง
อ่านรายละเอียดในส่วนต่างๆ ต่อได้ที่ : เปิดหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ใหม่ ควรคิดค่าเช่าเท่าไหร่ดี ?
ช่องทางการทำโฆษณา เพื่อให้หอพักอพาร์ทเม้นท์ของคุณเป็นที่รู้จัก
สิ่งที่จะช่วยทำให้หอพักอพาร์ทเม้นท์ของคุณเข้าถึงกลุ่มลูกค้าหรือกลุ่มเป้าหมายได้มากยิ่งขึ้นเลยก็คือ “การทำโฆษณา” ผ่าน Platform ออนไลน์ต่างๆ โดยเฉพาะการลงประกาศผ่านทางเว็บไซต์ที่น่าเชื่อถือและมีผู้คนเข้าไปค้นหาหอพักเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ อย่างเว็บไซต์ Renthub ก็จะช่วยทำให้ผู้คนรับรู้และเข้าถึงหอพักอพาร์ทเม้นท์ของคุณได้ง่ายมากยิ่งขึ้น อีกทั้งการลงประกาศปล่อยเช่าห้องว่างกับทาง Renthub ยังสามารถทำได้แบบฟรีๆ ไม่มีค่าใช้จ่ายอีกด้วย และที่สำคัญทาง Renthub ยังมีการโปรโมทหอพักให้แบบฟรีๆ ตามความเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการลงคลิปใน Tiktok การรีวิวบทความใน Blog
หากจะกล่าวว่าการลงทุนทำธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์คือการสร้าง Passive Income ที่มีความน่าสนใจก็คงจะไม่ผิด เพราะธุรกิจประเภทนี้มีความมั่นคงที่สูงมากและมักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ตามมูลค่าที่ดินในย่านนั้นๆ แต่สำหรับใครที่ต้องการเห็นกำไรแบบเป็นกอบเป็นกำธุรกิจประเภทนี้อาจจะไม่ค่อยเหมาะสมกับคุณมากสักเท่าไหร่นัก เนื่องจากการทำธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์เป็นการลงทุนระยะยาวที่จะช่วยทำให้เรามีรายได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต และยังส่งต่อให้เป็นมรดกของลูกหลานสืบต่อไปได้อีกด้วย
แต่ทั้งนี้การบริหารธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่คุณจะต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ โดยคุณสามารถเข้าไปอ่านรายละเอียดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของหอพักในหัวข้อต่างๆ ได้ที่ Renthub – เจ้าของหอพัก ซึ่งภายใน Blog จะมีรายละเอียดที่เจ้าหอพักอพาร์ทเม้นท์(ทั้งมือเก๋าและมือใหม่)ควรจะต้องรู้อยู่มากมายหลากหลายเรื่อง เช่น หอพักควรมีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง ? ควรเขียนสัญญาเช่าแบบไหน ? ขอติดตั้งมอเตอร์ค่าไฟค่าน้ำอย่างไร ? ประสบการณ์บอกเล่าโดยตรงจากเจ้าของหอพัก ฯลฯ และไว้โอกาสหน้าทีมงาน Renthub จะนำข้อมูลดีๆ อะไรมาฝากคุณอีก คุณก็สามารถติดตามพวกเราได้ที่ Renthub Blog : บทความที่รวมทุกๆ เรื่องราวของชาวหอพัก
